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"Investir em conhecimento rende sempre os melhores juros." Benjamin Franklin

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Quais classes de ativos nós trabalhamos?

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terça-feira, 9 de maio de 2017

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O dia em que Luiz Barsi respondeu a minha pergunta. Entenda o setor elétrico.

Quem é que não gostaria de tirar uma dúvida com um dos maiores investidores pessoa física no Brasil?

É isso mesmo. Na Carta n° 29 de Luiz Barsi publicada pela empresa Suno Research o mega investidor responde uma pergunta que fiz.


Barsi já foi a mídia algumas vezes e citou empresas do setor elétrico e em muitos casos falando da atratividade relacionada ao alto pagamento de dividendos que essas empresas fazem.

Com o objetivo de entender mais sobre o setor elétrico, ninguém melhor do que quem entende do setor para responder.

A seguir colocaremos a pergunta e a resposta de Luiz Barsi:

Felipe Tejeda:

O Senhor investe no setor elétrico, o que se deve levar em consideração para analisar uma empresa de energia? E como devo fazer uma comparação entre os pares do setor?

Luiz Barsi: 

O setor de energia elétrica tem diferentes segmentos, ele precisa ser avaliado por três aspectos, temos o segmento de geração, transmissão e distribuição.

Tanto geração quanto transmissão, eles se apresentam como segmentos assim, melhores estruturados, no sentido de se operacionalizar e em termos de se conservar a atividade.

A geração, por exemplo, requer um investimento muito mais expressivo que a transmissão. Na transmissão você teria 1 ou 2 fornecedores, e 3 ou 4 clientes, então a tua operacionalização não é custosa e não precisa estar sistematicamente reinvestindo, pois, uma vez processado o investimento ele será utilizado por muitos anos.

A geração varia em função da fonte energética, se você produzir uma energia termoelétrica, você terá um custo, se produzir uma hidrelétrica terá outro custo, uma eólica é outro e solar também, então, a fonte energética que vai determinar o montante do investimento e o eventual benefício.

No caso do Brasil que sempre foi mais propenso à hidro energia, a hidrelétrica, então os investimentos sempre foram mais expressivos. Em outros países os investimentos em eólicas são expressivos também, mas são bem menores que de uma matriz energética de hidro energia.

E ainda uma das mais caras que existem, são energias produzidas por fontes de aquecimento, termoelétricas, que são geradas por combustíveis e gás.

No caso da distribuição, vamos pegar o exemplo da Eletropaulo, enquanto uma transmissora tem poucos fornecedores e clientes, uma distribuidora tem 300-400 mil, então o custo operacional é muito mais intenso, e há uma tendência de inadimplência muito maior.

Então eu avalio isso, eu sentimentalizo isso, eu procuro na razão direta dos acontecimentos dar uma prioridade nos segmentos de geração e transmissão, não que a distribuição não possa ser vantajosa, em alguns casos a gente percebe que ela chega a ser traumática, por exemplo, no RJ existem muitos “ratos de energia”, aqueles que produzem ligações clandestinas, então a operação além de ser mais custosa e onerosa ela acaba sendo mais sacrificada.

No Nordeste, no Norte, a maioria das distribuidoras hoje pertencem à Eletrobrás justamente porque ninguém quer, ninguém quer ficar com isso daí a inadimplência é muito grande, enfim, não é uma atividade que proporciona resultados satisfatórios.
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sexta-feira, 28 de abril de 2017

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Ranking de Ações - Prateleira de Ativos - 1a Edição

Apresentamos aqui a nossa 1a edição do Ranking de Ações. As posições do Ranking foram determinadas a partir de uma votação com os investidores que acompanham o Prateleira de Ativos e outros sites e blogs da Internet. A abertura dos votos foi realizada no dia 19/03/2017.


Utilizamos como ferramenta de votação o Google Formulários, fazendo duas perguntas:

. Qual foi o ano de ingresso na Bolsa de Valores?

. Cite quais, na sua opinião, são as 5 empresas de melhores fundamentos no mercado de ações brasileiro?

A ideia era trabalhar bem a pergunta para que os investidores tentassem ao máximo focar nos fundamentos das companhias. Ao mesmo tempo tentar simplificar o processo de levantamento dos dados.

Obtivemos um total 817 votos em empresas. Outro ponto interessante do nosso Ranking foi a taxa média do ingresso na Bolsa de Valores, essa data foi igual a 04/04/2016. Ou seja, na média o nosso entrevistado tem pouco mais de 1 ano de Bolsa.

Isso é muito importante para você que está lendo, pois é necessário entender que qualquer tipo de votação ou ranking contém imperfeições. A lista que apresentaremos a seguir de forma alguma deve servir de guia definitivo, até porque isso não existe e vocês sabem muito bem disso.

O objetivo do Ranking de Ações é fazer um levantamento de cases interessantes para que possamos direcionar nossos estudos e exercitar a arte de analisar empresas.

Alguns nomes surpreenderam, muitos talvez estejam no círculo de competência de vocês, então confiram aí a 1a Edição do Ranking de Ações do Prateleira de Ativos!



98 votos




84 votos





73 votos





65 votos





55 votos





41 votos





40 votos





32 votos





27 votos


10°


23 votos


11°


22 votos


12°


19 votos


13°


17 votos


14°


16 votos


15°


14 votos


16°


12 votos

17°

11 votos

18°

10 votos

19°

10 votos

Obs: Energias do Brasil e Eztec ficaram empatadas com 10 votos cada.


20°


8 votos


21° - 7 Votos

. Lojas Americanas


. Seer Educacional



22° - 6 Votos


. Cetip (agora B³)


. Porto Seguro


. Copel


. Kroton



23° - 5 Votos


. Hering


. Brasil Seguridade


. Sanepar



24°  - 4 Votos


. Alupar


. Par Corretora


. Petrobras


. Santander


. Cemig


. Fleury


. Ferbasa



25° - 3 Votos


. Klabin


. Gerdau


. Hermes Pardini


. Banestes


. Banco ABC


. Fras-le




26° - 2 Votos


. Equatorial


. Estácio


. Multiplan


. Multiplus


. Hypermarcas


. Ecorodovias


. BR Foods


. Transpaulista


. Sabesp


. Direcional


. CVC



27° - 1 Voto


. Metalúrgica Gerdau


. Suzano


. Valid


. Embraer


. Senior Solution


. Portobello


. CESP


. Card System


. Magazine Luiza


. Qualicorp


. CCR


. Alpargatas


. Light


. Natura


. Sulamérica


. Smiles


. Movida


. Eletrobrás


. Tupy


. São Carlos

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terça-feira, 28 de março de 2017

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8 empreendimentos Triple A em FII e Ações. Confira a lista e entenda a dinâmica do "Fly to Quality"


Os preços de qualquer objeto ou serviço vão mudando ao longo do tempo. A partir de diferentes fatores que afetam a economia como, por exemplo, a inflação, as taxas de juros, a taxa de desemprego. Os preços dos bens variam em uma tendência não linear.

Trazendo esta reflexão para o mercado de imóveis poderíamos de maneira simples entender que uma economia fragilizada tende a enfraquecer as estruturas financeiras das companhias que por sua vez refletem no pagamento dos alugueis em ativos imobiliários. É notável, por exemplo, verificar o aumento de carências e o crescimento da inadimplência. O primeiro mostra um poder de barganha maior na mão do inquilino e a segunda demonstra que os balanços financeiros das empresas enfraqueceram.

É esse o cenário que estamos vendo atualmente no Brasil. Trabalhando em cima dos eixos mais importantes do país, o eixo Rio de Janeiro - São Paulo, temos dinâmicas um pouco diferentes hoje. Já é de ciência da grande maioria que o Estado do Rio de Janeiro está passando por sérias dificuldades financeiras. Sendo agravado por uma série de razões como o enfraquecimento da Petrobras, os atrasos de salários dos servidores públicos, a corrupção frenética, enfim a situação é ruim. Isso pode mudar futuramente mas é o que temos de ter em mente.

Hoje, o nosso Artigo será dedicado a trabalhar um fenômeno denominado no mercado de imóveis de “Fly to quality”. Este tipo de dinâmica pode ser melhor explicada em mercados que ao menos tenham alguma intensidade de transações imobiliárias. Embora o Brasil esteja em uma situação ainda muito delicada a capital paulista como o grande vetor econômico do país ainda é palco de um mercado morno no setor.

O termo “Fly to quality” é dado a um movimento por parte das companhias que visa otimizar o preço pago pelo espaço. Ou seja, a partir de uma oferta maior de imóveis mais modernos os preços caíram e as empresas que pagavam um determinado valor em um imóvel A passaram a pagar um preço semelhante em um imóvel triple A. No mercado de ações o termo “Fly to quality” também é utilizado, neste caso para caracterizar um movimento dos investidores para as companhias de fundamentos mais sólidos.

Estamos vendo o surgimento de uma nova safra de edifícios corporativos na cidade de São Paulo. Eles são extremamente “inteligentes” com tecnologias muito modernas e design diferenciado. Quando falamos em Fundos de Investimento Imobiliário estes empreendimentos podem ser identificados com os Certificados LEED.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) é uma certificação para construções sustentáveis, concebida e concedida pela Organização não governamental-ONG americana U.S. Green Building Council (USGBC), de acordo com os critérios de racionalização de recursos (energia, água, etc.) atendidos por um edifício.

A avaliação da Certificação LEED é realizada por meio de pré-requisitos e créditos a serem atendidas nas categorias:

. Sustentabilidade do Espaço

. Racionalização do Uso da Água

. Eficiência Energética

. Qualidade Ambiental Interna

. Materiais e Recursos

. Inovação e Processos de Projeto

. Créditos Regionais

Esta nova safra de imóveis foi construída respeitando bastante essas práticas acima citadas. O empreendimentos inteligentes tem a capacidade de gerar ganhos em custos de energia e água. Em alguns casos o próprio edifício consegue gerar uma parte de sua própria energia consumida.

Iremos, focando nos edifícios corporativos de São Paulo, falar um pouco dos empreendimentos que estão no portfólio de Companhias listadas em Bolsa e Fundos de Investimento Imobiliário também listados que preenchem essas características destacadas. Teremos adiante uma lista com 8 empreendimentos imobiliários triple A que compõem a carteira de fundos de investimento imobiliário e empresas listadas em bolsa.

Os fundos conhecidos como geracionais como, por exemplo, os mais conhecidos FII Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), o BC Office Fund (BRCR11), CSHG Real Estate FII (HGRE11), em sua maioria apresentam em seus respectivos portfólios edifícios com classificação BB, A ou AA.

Neste caso, falando para os investidores, a compreensão dos riscos de ser cotista de um imóvel ou fração de imóvel apenas tem que ser muito bem medida. Dito isso, a exposição nos imóveis Triple A via Fundos Imobiliários reserva riscos mais elevados. Vide o caso recente de um dos edifícios que vamos falar mais a frente. Neste episódio o fundo teve que fazer uma nova emissão de modo a captar recursos para estabilizar sua estrutura financeira do FII. Ter noção dos risco em que está se expondo e deseja correr é uma das chaves do sucesso dos bons investidores.

Vamos a lista com os 8 empreendimentos imobiliários triple A que compõem a carteira de fundos de investimento imobiliário e empresas listadas em bolsa:


1. Edifício Faria Lima 4.400 (FVBI11B)


O fundo de investimento imobiliário que detém parte do edifício é o FII VBI FL 4440 (FVBI11B), o Fundo é proprietário de 50% do Edifício Faria Lima 4.440. A outra proprietária, Maps Faria Lima One Investimentos Imobiliários Ltda, é detentora dos 50% restantes do imóvel.

O empreendimento está localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, n° 4.440, na região da Faria Lima, Itaim Bibi, São Paulo. Com padrão corporativo de ocupação, o edifício é sede de empresas dos segmentos Financeiro, Corretagem (Seguros) e Administração de bens e empresas. Possui uma fachada moderna e de alto padrão.

O Faria Lima 4440 possui ar-condicionado central, certificação green building LEED nível Gold e um total de 567 vagas de estacionamento. Passados 5 anos desde o término da sua construção, o Faria Lima 4440 é classificado como AAA (triple A), sendo referência no padrão de especificações técnicas. O edifício possui um total de 15 andares com lajes a partir de 1161 m² e conta com 3 elevadores sociais. Totaliza uma área bruta locável (ABL) igual a 22.111,73 m².


2. Edifício The One (ONEF11) 



O Edifício fica localizado na Rua Ministro Jesuíno Cardoso, n° 454, Itaim Bibi, São Paulo. Está próximo às avenidas Brigadeiro Faria Lima e Presidente Juscelino Kubitschek. O projeto deste edifício corporativo Triple A foi desenhado pelo arquiteto Itamar Berezin ganhando destaque com reconhecimento internacional: o empreendimento recebeu o prêmio International Property Awards, uma conquista importante para a cidade de São Paulo.

O The One possui certificação LEED, sistemas de antecipação de chamadas nos elevadores, lâmpadas LED e vidros reflexivos, reduzindo em até 30% o consumo de energia.

As lajes são divididas em quatro conjuntos por pavimento do 1º ao 7º andar, que unificadas podem se transformar em um espaço de quase 1.200 m² para escritórios. No 8º e 9º andares as lajes são duplas, com pé-direito duplo e um girau de 30 m² em cada conjunto. A área de cobertura tem toda a estrutura para eventos e confraternizações. O Edifício The One possui uma total de área bruta locável (ABL) igual a 13.632 m².

O fundo de investimento imobiliário que detém participação no empreendimento é o FII THE ONE (ONEF11) administrado pela Rio Bravo Investimentos. O Fundo conta com 6.015 m² de área bruta locável (ABL) no imóvel ou o equivalente a 44% do prédio. Além disso, tem direito sobre 178 vagas de garagem.

De acordo com sites de pesquisa do ramo imobiliário o Edifício The One apresenta valores de locação que giram em torno de R$ 100,00 por m² ao mês.


3. Thera Corporate (THRA11B)


O Thera Corporate está localizado na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, n° 105, São Paulo. Desenvolvido pela Cyrela, o empreendimento tem 15 pavimentos corporativos com lajes de grande porte, heliponto e quatro subsolos. Conta com 884 vagas de estacionamento e 10 elevadores sociais. 

O projeto foi classificado como Triple A e recebeu a certificação LEED Gold, conferida pelo U.S. Green Building Council. O Imóvel está em um dos mais valorizados eixos empresariais da cidade de São Paulo, na confluência das Avenidas Engenheiro Luís Carlos Berrini e Bandeirantes, próximo à Marginal Pinheiros, Faria Lima, Juscelino Kubitschek.

O fundo de investimento imobiliário listado em Bolsa que detém participação no imóvel é o FII Cyrela Thera Corporate (THRA11B). O fundo detém cinco dos 15 andares do Thera Corporate. Isso totaliza uma área bruta locável (ABL) igual a 10.586,16 m².


4. Tower Bridge Corporate (TBOF11)


O empreendimento está localizado na Avenida Jornalista Roberto Marinho, n° 85, São Paulo. O imóvel abriga escritórios comerciais e lojas, possui 24 pavimentos, 5 subsolos de estacionamento e 1 subsolo intermediário que no total oferecem 1.616 vagas de estacionamento. Há espaço adequado para bicicletas (96 vagas), vagas para Portadores de Necessidades Especiais (PNE) e vagas preferenciais para veículos de baixa emissão de poluentes, combustível eficiente e caronistas.

Há ainda uma área para desembarque VIP, que dá acesso a um elevador social para cada zona de distribuição vertical. Os subsolos são servidos por 4 elevadores de acesso da garagem para o Lobby no térreo e ao mezanino, 1 elevador de emergência, 2 elevadores de acesso às lojas, 2 elevadores para as docas, atendendo até o mezanino. Há espaço destinado à coleta seletiva de lixo, espaço para tratamento de água recuperada para reuso, sala de espera do estacionamento e áreas técnicas e de administração predial.

O edifício classe AAA (triple A) faz parte do complexo Centro Empresarial Nações Unidas (CENU), que inclui a Torre Norte, o Hotel Hilton e a Torre Oeste. Essa região concentra um grande número de edifícios corporativos e de comércio, como o shopping center Nações Unidas na parte de baixo do complexo CENU ao qual o edifício Tower Bridge Corporate é conectado. Além de estar próximo ao acesso para o aeroporto doméstico e de vias importantes como a Avenida Roberto Marinho e da ponte Octavio Frias que cruza a Marginal até o Morumbi.

O Tower Bridge Corporate conta com lajes a partir de 2.200 m² aliada à adequadas especificações técnicas, como a geração de energia para 100% do edifício, sistema de reuso de água e sustentabilidade LEED Gold.

O total de área bruta locável (ABL) no empreendimento é igual a 56.531,55 m². O imóvel foi finalizado em 2013. O fundo de investimento imobiliário que detém a totalidade do imóvel é o FII TB Office (TBOF11), tendo sua operações iniciadas em junho de 2013.


5. Vila Olímpia Corporate (VLOL11)


Situado em um dos polos de maior desenvolvimento da cidade de São Paulo, o Vila Olímpia Corporate conta com toda a infraestrutura de serviços que a região oferece: shopping centers, restaurantes, hotéis, lazer em geral, academias de ginástica e agências bancárias. O empreendimento dispõe de duas torres unidas por uma praça central, situada em frente ao Shopping Vila Olímpia.

O empreendimento está localizado na Rua Fidêncio Ramos, n° 302, Vila Olímpia, São Paulo. O projeto apresenta lajes Triple A e é orientado pela Certificação LEED (Leadership in Energy and Enviromental Design), concedida para edifícios sustentáveis.

Todas essas características compõem um empreendimento com arquitetura de Julio Neves, design de interiores de Sig Bergamin, paisagismo de Benedito Abbud e executado pela Odebrecht Realizações Imobiliárias. Foi finalizado em 2013. Cada edifício totaliza uma área bruta locável (ABL) de 19.416 m². Além disso, conta com 575 vagas de estacionamento e 6 elevadores sociais por torre.

O fundo de investimento imobiliário que detém participação no empreendimento é o Vila Olímpia Corporate FII (VLOL11) que é proprietário de 6 lajes na Torre B. Conta com os respectivos andares: 7°, 8°, 9°, 10°, 11° e 12°. Isso totaliza uma área bruta locável (ABL) igual a 10.368,28 m².

De acordo com sites de pesquisa do ramo imobiliário, o Vila Olímpia Corporate apresenta valores de locação que giram em torno de R$ 100,00 por m² ao mês.

Se você tiver interesse em aprofundar o estudo sobre os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e ver vídeos, história, informações sobre 62 empreendimentos imobiliários, fique com a gente.

Nosso Ebook traz vídeos exclusivos de imóveis importantes como os 5 acima estudados, além de nomes como, Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11), Shopping Parque Dom Pedro (PQDP11), Condomínio Rio Negro (RNGO11), Castello Branco Office Park (CBOP11), entre outros.

Na foto a seguir você poderá acessar o "Teaser" que é grátis, assim você terá uma ideia do que é o Ebook. 

https://felipetejedacampos.atavist.com/ebook-tour-pelos-fundos-imobiliarios
  

Bom agora vamos analisar 3 imóveis que estão no portfólio de empresas listadas em bolsa.

6. EZ Towers - EZTEC S.A. (EZTC3) e São Carlos S.A. (SCAR3)


São 2 torres idênticas, padrão Triple A. Cada torre possui 31 andares ou 47.002 metros quadrados de área bruta locável, sendo 5 sobressolos, mais 3 subsolos e 3.400 vagas de garagem. O empreendimento conta com 41 elevadores. O projeto atende os critérios do certificado Leadership in Energy and Enviromental Design - LEED, dentro do padrão Gold.

Assinado pelo renomado arquiteto Carlos Ott, o EZ Towers é um projeto de design único e imponente que o tornou um ícone da cidade. Inserido no novo polo corporativo de São Paulo, a Av. Chucri Zaidan, o edifício possui as melhores especificações técnicas da atualidade, além de seguir as normas de sustentabilidade do LEED - USGBC, o tornando a sede de grandes empresas que buscam imagem e qualidade de ocupação.

A construtora definiu que o edifício deveria adotar estratégias sustentáveis a fim de minimizar os impactos ambientais. Por conta disso, o empreendimento está buscando a certificação LEED for Core and Shell.

No início de 2013, a EZTEC S.A. e a São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. anunciaram ao mercado o contrato de Alienação e Aquisição da torre A do EZ Towers, pelo valor de R$ 564 milhões. Além do contrato de compra e venda, foi firmado o contrato de financiamento à construção do projeto, entre EZTEC, São Carlos e Banco Bradesco. O financiamento será integralmente assumido pela São Carlos na entrega da escritura da torre como parte do pagamento, assim como seus respectivos encargos. Já a torre B encontra-se no portfólio de imóveis da EZTEC S.A. (EZTC3).

Atualmente, a torre A do EZ Towers pertencente ao portfólio da São Carlos
encontra-se com 100% de ocupação e a torre B, principal ativo da EZTEC, encontra-se com 62,5% de sua área locada.


7. Morumbi Corporate - Multiplan S.A.(MULT3) 


Triple A, o projeto do Morumbi Corporate, próximo ao Shopping Morumbi, na zona Sul de São Paulo, teve a preocupação desde o início de se integrar à paisagem urbana. “Por isso a implantação das duas torres de alturas diferentes acompanha a linguagem no skyline do bairro. A mais alta, Golden Tower, tem 25 pavimentos e está paralela ao edifício vizinho, o Rochaverá.

A mais baixa, Diamond Tower, é composta por 17 andares e encontra-se suavemente rotacionada para acompanhar a curvatura da rua”, explica o arquiteto Luis Felipe Aflalo Herman, sócio-diretor do escritório de arquitetura aflalo/ gasperini arquitetos. A fachada com vidros nas cores prata e azulado se destaca e faz referência ao arranha-céu.

Ambas as torres estão interligadas por uma praça semi pública elevada, usada como área de alimentação e convivência do conjunto, cujo acesso é feito no mezanino por uma escada rolante localizada no hall do espaço de convenções. Luis Felipe Aflalo declara que a praça tem o papel de conectar as torres e, por meio da leve curvatura na fachada, imprime identidade maior ao conjunto.

O Corporate é parte do complexo Morumbi Shopping, formado pelo Morumbi Office Tower, Centro Profissional Morumbi Shopping - construído sobre a expansão do shopping -, e Morumbi Business Center. Agora, ele passa a integrar um projeto multiúso que reúne em um mesmo local um polo de negócios, serviços e lazer.

O complexo foi inaugurado em 2013 e o total de área bruta locável contando as duas torres é de 74.198 metros quadrados. Atualmente, o preço de locação por metro quadrado no edifício gira em torno de R$ 120,00 o metro quadrado e encontra-se com 94,9% de ocupação.


8. Passeio Corporate - BR Properties S.A. (BRPR3)


O Passeio Corporate é composto por 3 torres que totalizam uma área bruta locável igual a 81.423 metros quadrados. No último release de resultados da BR Properties S.A., eles comunicaram que a Companhia concluiu a aquisição do Edifício Passeio Corporate na cidade do Rio de Janeiro, imóvel em fase final de desenvolvimento pelo valor de R$715,0 milhões. O imóvel encontra-se 10% pré locado.
São dos edifícios mais novos da região Centro e classificados como AAA (triple A) e certificação green building, entrando para o seleto grupo dos melhores edifícios da cidade, sendo referência no padrão de especificações técnicas e imagem corporativa.

Ainda focando no release de resultados da BR Properties temos um esquema que coloca algumas informações sobre os preços de locação:

Preço médio de locação     R$ 85      R$ 90      R$ 95      R$ 100      R$ 105      R$ 110

Cap Rate (%)                          11,6%     12,3%     13,0%      13,7%       14,3%       15,0%


O Cap Rate é uma espécie de rendimento sobre o capital investido e por isso sua análise é fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda. Esse rendimento, que vem de imóveis, nada mais é que o aluguel que o inquilino irá pagar por utilizar o imóvel, previsto no contrato de locação.

Esse rendimento como qualquer outro deve ser expresso em uma taxa anual ou mensal em porcentagem, até mesmo para que possa ser comparada a outros possíveis investimentos ou as taxas de juros e índices inflacionários.

O Cap Rate é uma razão (ratio em inglês), e para calculá-la, são necessários apenas 2 fatores: O aluguel gerado por um determinado imóvel e o seu Valor de Mercado.  Note que neste caso é valor que o ativo foi comprado ou vendido, sendo diferente do valor de mercado relativo ao produto entre as cotações em bolsa e o n° de ações. Sendo assim o Cap Rate pode ser calculado com a fórmula abaixo:

Cap Rate = Aluguel de Mercado / Valor de Mercado    

A gestão da BR Properties diante do panorama para o mercado imobiliário no Rio de Janeiro, espera ser bastante agressiva nos preços e cobrar em torno de R$ 80,00 o m².

Conclusão:

A dinâmica de “Fly to quality” parece ter sido contada a partir de 3 fatores: Primeiro a deterioração econômica prejudicou as estruturas financeiras da companhias que a partir de então teriam que buscar espaços com preços mais atrativos. Dentro deste processo vimos em sequência o alto crescimento da vacância. Para fechar o pensamento tivemos uma entrega de novos empreendimentos muito alta.

Ao que parece enquanto as novas ofertas de ABL forem superiores a absorção continuaremos vendo este fenômeno. Mas isso ocorre muito em decorrência das dificuldades econômicas que geraram um verdadeiro “assentamento de preços”. Os proprietários dos triple A diante do momento desafiador procuraram baixar o Cap Rate de suas operações e mantiveram uma vacância menos elevada como foi a grande maioria dos analisados aqui hoje.

O fenômeno de “assentamento de preços” tende a alcançar um piso e daí em diante as coisas tendem a se estabilizar. Claro que sempre temos de assumir que investimentos ligados a receitas de aluguel embora recorrentes são extremamente voláteis. Isso deve estar no operacional do investidor, ou seja, ele deve ter estratégias para mitigar estes efeitos.

Bom, focando nos Fundos de Investimento Imobiliário em exceção ao Tower Bridge Corporate (TBOF11) todos os outros ativos imobiliários detidos pelos fundos são em forma de frações. Fundos mono ativos tendem a ter um risco mais elevado por diversos motivos, seja pelo número baixo de inquilinos, seja em uma competição interna com os outros proprietários, seja até devido a uma possível proteção contra caso como estamos vendo no Tower Bridge Corporate (TBOF11).

Nós investidores olhamos para esses triple A e dá certa vontade de participar daquele empreendimento. Mas o mais importante é olharmos para os ativos como um todo e como eles podem se encaixar na carteira. A lista que montamos têm um foco bem mais no ativo e isso deve ser entendido. Só para dar mais uma vez o alerta, os mono ativos carregam um risco mais elevado.

Na lista temos alguns participantes que têm de fato bons fundamentos, mas que devem ser muito bem estudados e compreendidos. Daqui para frente vamos analisar como será o movimento dentro do mercado de imobiliário. Analisar a performance do ativos B, BB, A, também será muito importante.
A nova safra de imóveis corporativos veio para ficar e a concorrência tende a ser acirrada. Essa dinâmica ocorre com bem mais intensidade em São Paulo em detrimento do Rio de Janeiro. Mas um termometro muitíssimo interessante sará analisar os releases da BR Properties e avaliar a performance de locação do Passeio Corporate. Com exposição ao Rio de Janeiro temos fundos importantes como o Kinea Renda Imobiliária FII (KNRI11), BC Office Fund (BRCR11),  FII Edifício Galeria (EDGA11), FII Presidente Vargas (PRSV11) e outros.

Em São Paulo, sobretudo o EZ Towers e o Morumbi Towers parecem ter cases muito sólidos. O segundo é interessante pois mostra uma tendência de amplos espaços que se integram com a área urbana e oferecem todos os tipos de serviços e lazer. Isso foi alcançado diante da junção do Morumbi Towers ao Shopping Morumbi, ambos da Multiplan S.A. (MULT3).

Os investidores de fundos imobiliários e ações não devem tomar decisões baseadas apenas diante da qualidade do ativo subjacente mas sim vários outros fatores. No entanto, ter uma ideia de quais hoje são o empreendimentos mais modernos que constituem o portfólio de companhias e fundos é bem interessante.

Bom, ficamos por aqui e até a próxima!

Abraços amigos!

Fontes da pesquisa:

. Wikipedia - LEED
. Galeria da Aquitetura
. Rexperts
. Relações com Investidores EZTEC S.A.
. Relações com Investidores Multiplan S.A.
. Relações com Investidores São Carlos S.A.
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