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terça-feira, 28 de março de 2017

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8 empreendimentos Triple A em FII e Ações. Confira a lista e entenda a dinâmica do "Fly to Quality"


Os preços de qualquer objeto ou serviço vão mudando ao longo do tempo. A partir de diferentes fatores que afetam a economia como, por exemplo, a inflação, as taxas de juros, a taxa de desemprego. Os preços dos bens variam em uma tendência não linear.

Trazendo esta reflexão para o mercado de imóveis poderíamos de maneira simples entender que uma economia fragilizada tende a enfraquecer as estruturas financeiras das companhias que por sua vez refletem no pagamento dos alugueis em ativos imobiliários. É notável, por exemplo, verificar o aumento de carências e o crescimento da inadimplência. O primeiro mostra um poder de barganha maior na mão do inquilino e a segunda demonstra que os balanços financeiros das empresas enfraqueceram.

É esse o cenário que estamos vendo atualmente no Brasil. Trabalhando em cima dos eixos mais importantes do país, o eixo Rio de Janeiro - São Paulo, temos dinâmicas um pouco diferentes hoje. Já é de ciência da grande maioria que o Estado do Rio de Janeiro está passando por sérias dificuldades financeiras. Sendo agravado por uma série de razões como o enfraquecimento da Petrobras, os atrasos de salários dos servidores públicos, a corrupção frenética, enfim a situação é ruim. Isso pode mudar futuramente mas é o que temos de ter em mente.

Hoje, o nosso Artigo será dedicado a trabalhar um fenômeno denominado no mercado de imóveis de “Fly to quality”. Este tipo de dinâmica pode ser melhor explicada em mercados que ao menos tenham alguma intensidade de transações imobiliárias. Embora o Brasil esteja em uma situação ainda muito delicada a capital paulista como o grande vetor econômico do país ainda é palco de um mercado morno no setor.

O termo “Fly to quality” é dado a um movimento por parte das companhias que visa otimizar o preço pago pelo espaço. Ou seja, a partir de uma oferta maior de imóveis mais modernos os preços caíram e as empresas que pagavam um determinado valor em um imóvel A passou a pagar um preço semelhante em um imóvel triple A. No mercado de ações o termo “Fly to quality” também é utilizado, neste caso para caracterizar um movimento dos investidores para as companhias de fundamentos mais sólidos.

Estamos vendo o surgimento de uma nova safra de edifícios corporativos na cidade de São Paulo. Eles são extremamente “inteligentes” com tecnologias muito modernas e design diferenciado. Quando falamos em Fundos de Investimento Imobiliário estes empreendimentos podem ser identificados com os Certificados LEED.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) é uma certificação para construções sustentáveis, concebida e concedida pela Organização não governamental-ONG americana U.S. Green Building Council (USGBC), de acordo com os critérios de racionalização de recursos (energia, água, etc.) atendidos por um edifício.

A avaliação da Certificação LEED é realizada por meio de pré-requisitos e créditos a serem atendidas nas categorias:

. Sustentabilidade do Espaço

. Racionalização do Uso da Água

. Eficiência Energética

. Qualidade Ambiental Interna

. Materiais e Recursos

. Inovação e Processos de Projeto

. Créditos Regionais

Esta nova safra de imóveis foi construída respeitando bastante essas práticas acima citadas. O empreendimentos inteligentes tem a capacidade de gerar ganhos em custos de energia e água. Em alguns casos o próprio edifício consegue gerar uma parte de sua própria energia consumida.

Iremos, focando nos edifícios corporativos de São Paulo, falar um pouco dos empreendimentos que estão no portfólio de Companhias listadas em Bolsa e Fundos de Investimento Imobiliário também listados que preenchem essas características destacadas. Teremos adiante uma lista com 8 empreendimentos imobiliários triple A que compõem a carteira de fundos de investimento imobiliário e empresas listadas em bolsa.

Os fundos conhecidos como geracionais como, por exemplo, os mais conhecidos FII Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), o BC Office Fund (BRCR11), CSHG Real Estate FII (HGRE11), em sua maioria apresentam em seus respectivos portfólios edifícios com classificação BB, A ou AA.

Neste caso, falando para os investidores, a compreensão dos riscos de ser cotista de um imóvel ou fração de imóvel apenas tem que ser muito bem medida. Dito isso, a exposição nos imóveis Triple A via Fundos Imobiliários reserva riscos mais elevados. Vide o caso recente de um dos edifícios que vamos falar mais a frente. Neste episódio o fundo teve que fazer uma nova emissão de modo a captar recursos para estabilizar sua estrutura financeira do FII. Ter noção dos risco em que está se expondo e deseja correr é uma das chaves do sucesso dos bons investidores.

Vamos a lista com os 8 empreendimentos imobiliários triple A que compõem a carteira de fundos de investimento imobiliário e empresas listadas em bolsa:


1. Edifício Faria Lima 4.400 (FVBI11B)


O fundo de investimento imobiliário que detém parte do edifício é o FII VBI FL 4440 (FVBI11B), o Fundo é proprietário de 50% do Edifício Faria Lima 4.440. A outra proprietária, Maps Faria Lima One Investimentos Imobiliários Ltda, é detentora dos 50% restantes do imóvel.

O empreendimento está localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, n° 4.440, na região da Faria Lima, Itaim Bibi, São Paulo. Com padrão corporativo de ocupação, o edifício é sede de empresas dos segmentos Financeiro, Corretagem (Seguros) e Administração de bens e empresas. Possui uma fachada moderna e de alto padrão.

O Faria Lima 4440 possui ar-condicionado central, certificação green building LEED nível Gold e um total de 567 vagas de estacionamento. Passados 5 anos desde o término da sua construção, o Faria Lima 4440 é classificado como AAA (triple A), sendo referência no padrão de especificações técnicas. O edifício possui um total de 15 andares com lajes a partir de 1161 m² e conta com 3 elevadores sociais. Totaliza uma área bruta locável (ABL) igual a 22.111,73 m².


2. Edifício The One (ONEF11) 



O Edifício fica localizado na Rua Ministro Jesuíno Cardoso, n° 454, Itaim Bibi, São Paulo. Está próximo às avenidas Brigadeiro Faria Lima e Presidente Juscelino Kubitschek. O projeto deste edifício corporativo Triple A foi desenhado pelo arquiteto Itamar Berezin ganhando destaque com reconhecimento internacional: o empreendimento recebeu o prêmio International Property Awards, uma conquista importante para a cidade de São Paulo.

O The One possui certificação LEED, sistemas de antecipação de chamadas nos elevadores, lâmpadas LED e vidros reflexivos, reduzindo em até 30% o consumo de energia.

As lajes são divididas em quatro conjuntos por pavimento do 1º ao 7º andar, que unificadas podem se transformar em um espaço de quase 1.200 m² para escritórios. No 8º e 9º andares as lajes são duplas, com pé-direito duplo e um girau de 30 m² em cada conjunto. A área de cobertura tem toda a estrutura para eventos e confraternizações. O Edifício The One possui uma total de área bruta locável (ABL) igual a 13.632 m².

O fundo de investimento imobiliário que detém participação no empreendimento é o FII THE ONE (ONEF11) administrado pela Rio Bravo Investimentos. O Fundo conta com 6.015 m² de área bruta locável (ABL) no imóvel ou o equivalente a 44% do prédio. Além disso, tem direito sobre 178 vagas de garagem.

De acordo com sites de pesquisa do ramo imobiliário o Edifício The One apresenta valores de locação que giram em torno de R$ 100,00 por m² ao mês.


3. Thera Corporate (THRA11B)


O Thera Corporate está localizado na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, n° 105, São Paulo. Desenvolvido pela Cyrela, o empreendimento tem 15 pavimentos corporativos com lajes de grande porte, heliponto e quatro subsolos. Conta com 884 vagas de estacionamento e 10 elevadores sociais. 

O projeto foi classificado como Triple A e recebeu a certificação LEED Gold, conferida pelo U.S. Green Building Council. O Imóvel está em um dos mais valorizados eixos empresariais da cidade de São Paulo, na confluência das Avenidas Engenheiro Luís Carlos Berrini e Bandeirantes, próximo à Marginal Pinheiros, Faria Lima, Juscelino Kubitschek.

O fundo de investimento imobiliário listado em Bolsa que detém participação no imóvel é o FII Cyrela Thera Corporate (THRA11B). O fundo detém cinco dos 15 andares do Thera Corporate. Isso totaliza uma área bruta locável (ABL) igual a 10.586,16 m².


4. Tower Bridge Corporate (TBOF11)


O empreendimento está localizado na Avenida Jornalista Roberto Marinho, n° 85, São Paulo. O imóvel abriga escritórios comerciais e lojas, possui 24 pavimentos, 5 subsolos de estacionamento e 1 subsolo intermediário que no total oferecem 1.616 vagas de estacionamento. Há espaço adequado para bicicletas (96 vagas), vagas para Portadores de Necessidades Especiais (PNE) e vagas preferenciais para veículos de baixa emissão de poluentes, combustível eficiente e caronistas.

Há ainda uma área para desembarque VIP, que dá acesso a um elevador social para cada zona de distribuição vertical. Os subsolos são servidos por 4 elevadores de acesso da garagem para o Lobby no térreo e ao mezanino, 1 elevador de emergência, 2 elevadores de acesso às lojas, 2 elevadores para as docas, atendendo até o mezanino. Há espaço destinado à coleta seletiva de lixo, espaço para tratamento de água recuperada para reuso, sala de espera do estacionamento e áreas técnicas e de administração predial.

O edifício classe AAA (triple A) faz parte do complexo Centro Empresarial Nações Unidas (CENU), que inclui a Torre Norte, o Hotel Hilton e a Torre Oeste. Essa região concentra um grande número de edifícios corporativos e de comércio, como o shopping center Nações Unidas na parte de baixo do complexo CENU ao qual o edifício Tower Bridge Corporate é conectado. Além de estar próximo ao acesso para o aeroporto doméstico e de vias importantes como a Avenida Roberto Marinho e da ponte Octavio Frias que cruza a Marginal até o Morumbi.

O Tower Bridge Corporate conta com lajes a partir de 2.200 m² aliada à adequadas especificações técnicas, como a geração de energia para 100% do edifício, sistema de reuso de água e sustentabilidade LEED Gold.

O total de área bruta locável (ABL) no empreendimento é igual a 56.531,55 m². O imóvel foi finalizado em 2013. O fundo de investimento imobiliário que detém a totalidade do imóvel é o FII TB Office (TBOF11), tendo sua operações iniciadas em junho de 2013.


5. Vila Olímpia Corporate (VLOL11)


Situado em um dos polos de maior desenvolvimento da cidade de São Paulo, o Vila Olímpia Corporate conta com toda a infraestrutura de serviços que a região oferece: shopping centers, restaurantes, hotéis, lazer em geral, academias de ginástica e agências bancárias. O empreendimento dispõe de duas torres unidas por uma praça central, situada em frente ao Shopping Vila Olímpia.

O empreendimento está localizado na Rua Fidêncio Ramos, n° 302, Vila Olímpia, São Paulo. O projeto apresenta lajes Triple A e é orientado pela Certificação LEED (Leadership in Energy and Enviromental Design), concedida para edifícios sustentáveis.

Todas essas características compõem um empreendimento com arquitetura de Julio Neves, design de interiores de Sig Bergamin, paisagismo de Benedito Abbud e executado pela Odebrecht Realizações Imobiliárias. Foi finalizado em 2013. Cada edifício totaliza uma área bruta locável (ABL) de 19.416 m². Além disso, conta com 575 vagas de estacionamento e 6 elevadores sociais por torre.

O fundo de investimento imobiliário que detém participação no empreendimento é o Vila Olímpia Corporate FII (VLOL11) que é proprietário de 6 lajes na Torre B. Conta com os respectivos andares: 7°, 8°, 9°, 10°, 11° e 12°. Isso totaliza uma área bruta locável (ABL) igual a 10.368,28 m².

De acordo com sites de pesquisa do ramo imobiliário, o Vila Olímpia Corporate apresenta valores de locação que giram em torno de R$ 100,00 por m² ao mês.

Bom agora vamos analisar 3 imóveis que estão no portfólio de empresas listadas em bolsa.


6. EZ Towers - EZTEC S.A. (EZTC3) e São Carlos S.A. (SCAR3)


São 2 torres idênticas, padrão Triple A. Cada torre possui 31 andares ou 47.002 metros quadrados de área bruta locável, sendo 5 sobressolos, mais 3 subsolos e 3.400 vagas de garagem. O empreendimento conta com 41 elevadores. O projeto atende os critérios do certificado Leadership in Energy and Enviromental Design - LEED, dentro do padrão Gold.

Assinado pelo renomado arquiteto Carlos Ott, o EZ Towers é um projeto de design único e imponente que o tornou um ícone da cidade. Inserido no novo polo corporativo de São Paulo, a Av. Chucri Zaidan, o edifício possui as melhores especificações técnicas da atualidade, além de seguir as normas de sustentabilidade do LEED - USGBC, o tornando a sede de grandes empresas que buscam imagem e qualidade de ocupação.

A construtora definiu que o edifício deveria adotar estratégias sustentáveis a fim de minimizar os impactos ambientais. Por conta disso, o empreendimento está buscando a certificação LEED for Core and Shell.

No início de 2013, a EZTEC S.A. e a São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. anunciaram ao mercado o contrato de Alienação e Aquisição da torre A do EZ Towers, pelo valor de R$ 564 milhões. Além do contrato de compra e venda, foi firmado o contrato de financiamento à construção do projeto, entre EZTEC, São Carlos e Banco Bradesco. O financiamento será integralmente assumido pela São Carlos na entrega da escritura da torre como parte do pagamento, assim como seus respectivos encargos. Já a torre B encontra-se no portfólio de imóveis da EZTEC S.A. (EZTC3).

Atualmente, a torre A do EZ Towers pertencente ao portfólio da São Carlos
encontra-se com 100% de ocupação e a torre B, principal ativo da EZTEC, encontra-se com 62,5% de sua área locada.


7. Morumbi Corporate - Multiplan S.A.(MULT3) 


Triple A, o projeto do Morumbi Corporate, próximo ao Shopping Morumbi, na zona Sul de São Paulo, teve a preocupação desde o início de se integrar à paisagem urbana. “Por isso a implantação das duas torres de alturas diferentes acompanha a linguagem no skyline do bairro. A mais alta, Golden Tower, tem 25 pavimentos e está paralela ao edifício vizinho, o Rochaverá.

A mais baixa, Diamond Tower, é composta por 17 andares e encontra-se suavemente rotacionada para acompanhar a curvatura da rua”, explica o arquiteto Luis Felipe Aflalo Herman, sócio-diretor do escritório de arquitetura aflalo/ gasperini arquitetos. A fachada com vidros nas cores prata e azulado se destaca e faz referência ao arranha-céu.

Ambas as torres estão interligadas por uma praça semi pública elevada, usada como área de alimentação e convivência do conjunto, cujo acesso é feito no mezanino por uma escada rolante localizada no hall do espaço de convenções. Luis Felipe Aflalo declara que a praça tem o papel de conectar as torres e, por meio da leve curvatura na fachada, imprime identidade maior ao conjunto.

O Corporate é parte do complexo Morumbi Shopping, formado pelo Morumbi Office Tower, Centro Profissional Morumbi Shopping - construído sobre a expansão do shopping -, e Morumbi Business Center. Agora, ele passa a integrar um projeto multiúso que reúne em um mesmo local um polo de negócios, serviços e lazer.

O complexo foi inaugurado em 2013 e o total de área bruta locável contando as duas torres é de 74.198 metros quadrados. Atualmente, o preço de locação por metro quadrado no edifício gira em torno de R$ 120,00 o metro quadrado e encontra-se com 94,9% de ocupação.


8. Passeio Corporate - BR Properties S.A. (BRPR3)


O Passeio Corporate é composto por 3 torres que totalizam uma área bruta locável igual a 81.423 metros quadrados. No último release de resultados da BR Properties S.A., eles comunicaram que a Companhia concluiu a aquisição do Edifício Passeio Corporate na cidade do Rio de Janeiro, imóvel em fase final de desenvolvimento pelo valor de R$715,0 milhões. O imóvel encontra-se 10% pré locado.
São dos edifícios mais novos da região Centro e classificados como AAA (triple A) e certificação green building, entrando para o seleto grupo dos melhores edifícios da cidade, sendo referência no padrão de especificações técnicas e imagem corporativa.

Ainda focando no release de resultados da BR Properties temos um esquema que coloca algumas informações sobre os preços de locação:

Preço médio de locação     R$ 85      R$ 90      R$ 95      R$ 100      R$ 105      R$ 110

Cap Rate (%)                          11,6%     12,3%     13,0%      13,7%       14,3%       15,0%


O Cap Rate é uma espécie de rendimento sobre o capital investido e por isso sua análise é fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda. Esse rendimento, que vem de imóveis, nada mais é que o aluguel que o inquilino irá pagar por utilizar o imóvel, previsto no contrato de locação.

Esse rendimento como qualquer outro deve ser expresso em uma taxa anual ou mensal em porcentagem, até mesmo para que possa ser comparada a outros possíveis investimentos ou as taxas de juros e índices inflacionários.

O Cap Rate é uma razão (ratio em inglês), e para calculá-la, são necessários apenas 2 fatores: O aluguel gerado por um determinado imóvel e o seu Valor de Mercado.  Note que neste caso é valor que o ativo foi comprado ou vendido, sendo diferente do valor de mercado relativo ao produto entre as cotações em bolsa e o n° de ações. Sendo assim o Cap Rate pode ser calculado com a fórmula abaixo:

Cap Rate = Aluguel de Mercado / Valor de Mercado    

A gestão da BR Properties diante do panorama para o mercado imobiliário no Rio de Janeiro, espera ser bastante agressiva nos preços e cobrar em torno de R$ 80,00 o m².

Conclusão:

A dinâmica de “Fly to quality” parece ter sido contada a partir de 3 fatores: Primeiro a deterioração econômica prejudicou as estruturas financeiras da companhias que a partir de então teriam que buscar espaços com preços mais atrativos. Dentro deste processo vimos em sequência o alto crescimento da vacância. Para fechar o pensamento tivemos uma entrega de novos empreendimentos muito alta.

Ao que parece enquanto as novas ofertas de ABL forem superiores a absorção continuaremos vendo este fenômeno. Mas isso ocorre muito em decorrência das dificuldades econômicas que geraram um verdadeiro “assentamento de preços”. Os proprietários dos triple A diante do momento desafiador procuraram baixar o Cap Rate de suas operações e mantiveram uma vacância menos elevada como foi a grande maioria dos analisados aqui hoje.

O fenômeno de “assentamento de preços” tende a alcançar um piso e daí em diante as coisas tendem a se estabilizar. Claro que sempre temos de assumir que investimentos ligados a receitas de aluguel embora recorrentes são extremamente voláteis. Isso deve estar no operacional do investidor, ou seja, ele deve ter estratégias para mitigar estes efeitos.

Bom, focando nos Fundos de Investimento Imobiliário em exceção ao Tower Bridge Corporate (TBOF11) todos os outros ativos imobiliários detidos pelos fundos são em forma de frações. Fundos mono ativos tendem a ter um risco mais elevado por diversos motivos, seja pelo número baixo de inquilinos, seja em uma competição interna com os outros proprietários, seja até devido a uma possível proteção contra caso como estamos vendo no Tower Bridge Corporate (TBOF11).

Nós investidores olhamos para esses triple A e dá certa vontade de participar daquele empreendimento. Mas o mais importante é olharmos para os ativos como um todo e como eles podem se encaixar na carteira. A lista que montamos têm um foco bem mais no ativo e isso deve ser entendido. Só para dar mais uma vez o alerta, os mono ativos carregam um risco mais elevado.

Na lista temos alguns participantes que têm de fato bons fundamentos, mas que devem ser muito bem estudados e compreendidos. Daqui para frente vamos analisar como será o movimento dentro do mercado de imobiliário. Analisar a performance do ativos B, BB, A, também será muito importante.
A nova safra de imóveis corporativos veio para ficar e a concorrência tende a ser acirrada. Essa dinâmica ocorre com bem mais intensidade em São Paulo em detrimento do Rio de Janeiro. Mas um termometro muitíssimo interessante sará analisar os releases da BR Properties e avaliar a performance de locação do Passeio Corporate. Com exposição ao Rio de Janeiro temos fundos importantes como o Kinea Renda Imobiliária FII (KNRI11), BC Office Fund (BRCR11),  FII Edifício Galeria (EDGA11), FII Presidente Vargas (PRSV11) e outros.

Em São Paulo, sobretudo o EZ Towers e o Morumbi Towers parecem ter cases muito sólidos. O segundo é interessante pois mostra uma tendência de amplos espaços que se integram com a área urbana e oferecem todos os tipos de serviços e lazer. Isso foi alcançado diante da junção do Morumbi Towers ao Shopping Morumbi, ambos da Multiplan S.A. (MULT3).

Os investidores de fundos imobiliários e ações não devem tomar decisões baseadas apenas diante da qualidade do ativo subjacente mas sim vários outros fatores. No entanto, ter uma ideia de quais hoje são o empreendimentos mais modernos que constituem o portfólio de companhias e fundos é bem interessante.

Bom, ficamos por aqui e até a próxima!

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 Abraços amigos!

Fontes da pesquisa:

. Wikipedia - LEED
. Galeria da Aquitetura
. Rexperts
. Relações com Investidores EZTEC S.A.
. Relações com Investidores Multiplan S.A.
. Relações com Investidores São Carlos S.A.
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terça-feira, 21 de março de 2017

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As 6 características chave que Warren Buffett busca nas empresas


Ler os livros dos grandes investidores sem dúvida alguma traz uma maior maturidade para investirmos da forma segura e correta. No entanto, por se tratarem de mega investidores temos de ter um pouco de cautela ao se adaptar uma estratégia de alguém que opera milhões de dólares e a realidade do pequeno investidor.

Nós do Prateleira de Ativos recomendamos esta cautela, já que o tamanho das operações e a realidade de mercado são bem distintas. Talvez as melhores dicas destas obras referem-se a análise de empresas e é o que vamos falar hoje. Como sua literatura é bastante extensa e muito rica, mais uma vez estaremos de frente com quem talvez seja o maior investidor em ações da história, Sir Warren Buffett.

Antes de irmos para As 6 características chave que Warren Buffett busca nas empresas gostaríamos de apresentá-los outro Artigo do Prateleira de Ativos sobre Warren e suas dicas valiosas.

Se você  tiver o interesse em complementar a análise deixaremos o link deste Artigo abaixo:

8 Sacadas do oráculo de Omaha, Warren Buffett, para investidores de longo prazo

Bom, vamos as 6 características chave que Warren ficava de olho:


1. A empresa é simples e compreensível?

Para Buffett, o investidor não pode fazer uma avaliação inteligente sobre o futuro de uma empresa se ele não entende como ela ganha dinheiro.


2. A empresa tem uma história de operações consistente?

Buffett investe apenas em empresas que já sobreviveram ao teste do tempo. Os melhores retornos vêm de empresas que já passaram por diferentes ciclos econômicos e vem oferecendo os mesmos produtos ou serviços por vários anos. Eventualmente, uma empresa pode ter um período de rentabilidade interrompida, apesar de ter uma história sólida de sucesso operacional. Este período de lucro interrompidos é o momento ideal para comprar ações dessa empresa por um preço muito baixo.


3. A empresa tem uma perspectiva favorável de longo prazo?

Aqui Buffett categoriza as empresas como “franquias” e “commodities”. Uma “franquia” é uma empresa que vende um produto ou serviço que é necessário ou desejado, não tem um substituto próximo e não está sujeito a regulamentação. Essas são as melhores empresas para investir no longo prazo, pois podem aumentar os preços sem perder a participação de mercado, garantindo um retorno acima da média.

Outra característica positiva de uma “franquia” é o valor intangível do negócio. Como marcas e patentes possuídas pela empresa. Já uma empresa de “commodity” vende um produto ou serviço que é indistinguível do de seus concorrentes, ou seja, a única diferença entre os produtos de uma e de outra é o preço.

As empresas de “commodities” só podem competir com os seus concorrentes com base no preço, por isso são fortes candidatas a terem problemas com lucros. Elas só conseguem obter um faturamento acima da média nos curtos períodos em que o fornecimento pelo produto é baixo. Entre as “commodities” podemos citar as empresas de petróleo, gás, produtos agrícolas, minerais, automóveis e etc.


4. A administração é racional?

Como a empresa aloca o seu capital disponível determinará se você conseguirá obter um retorno adequado no seu investimentos. A decisão entre reinvestir os lucros ou distribuí-los aos acionistas é o que determina se a administração é ou não racional. Se o dinheiro investido pela empresa gera mais retorno para o acionista, do que se ele investisse o dinheiro de outra forma. É melhor que todos os lucros excedentes sejam reinvestidos pela empresa na própria empresa para o crescimento de seu patrimônio líquido.

Já se a empresa gera um retorno menor do que outras opções de investimento disponíveis ao acionista, ou seja, se o acionista tiver como ganhar mais do que com aquela empresa o dinheiro deve retornar aos acionistas, através da distribuição de dividendos ou recomprando suas próprias ações. Isso que determina principalmente se a empresa tem realmente uma administração racional.


5. A administração é honesta com os seus acionistas?

A forma como a empresa se comunica com os seus acionistas é importantíssima. Ele considera que uma administração franca e honesta é aquela que relata a situação financeira da empresa completamente, de maneira que se possa entender o desempenho operacional. Buffett valoriza a administração que confessa seus erros tão abertamente quanto seus sucessos e não respeita aquelas que tentam esconder informações através de truques de contabilidade.


6. A administração resiste ao imperativo institucional?

O imperativo institucional pode ser descrito como a insensata imitação que os administradores fazem de seus pares, sem se importar quão irracionais suas ações possam ser, esquecendo-se dos interesses dos acionistas. Para Buffett, uma administração eficiente pensa por si própria e evita seguir a mentalidade de manada.

Esse foi mais um texto cheio de sacadas importantes para se avaliar nas empresas que estamos estudando. Antes de irmos gostaríamos de apresentar a nossa área de Artigos Recentes. Lá você encontrará um conteúdo mais focado em renda variável, indo de ações a fundos de investimento imobiliário. As áreas do nosso site também são acessadas utilizando o menu que fica na parte superior do site, abaixo da logo.

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Abraços e até a próxima.
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segunda-feira, 13 de março de 2017

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BC Fund (BRCR11). Monitoramento para o ano de 2017


Em 21 de fevereiro de 2017 o BC Fund (BRCR11) divulgou os seus resultados para o fechamento do ano de 2016. A teleconferência de resultados foi no dia seguinte e nós do Prateleira de Ativos acompanhamos e vamos falar um pouco sobre ela. Antes de prosseguirmos gostaríamos de deixar claro que esta análise não objetiva indicar venda, compra ou manutenção do ativo.

O objetivo é ajudar o pequeno investidor no entendimento da leitura dos resultados, monitoramento para 2017 e para nós mesmos consolidarmos o conhecimento. Bom, vamos a análise do BC Fund e suas perspectivas futuras.

Quais assuntos iremos abordar ao longo deste Artigo:

. Venda de dois imóveis no Rio de Janeiro e um em Brasília ocorrida em janeiro de 2016.

. Racional para a distribuição de caixa em forma de amortização

. Torre Almirante

. CENESP

. Brazilian Financial Center (BFC)

. Demais informações relevantes

. Análise financeira, fundamentos e eventos recentes

. Conclusão


Venda de dois imóveis no Rio de Janeiro e um em Brasília ocorrida em janeiro de 2016

A venda das 3 propriedades foi valor de R$ 365 milhões, sendo duas propriedades no Rio de Janeiro e uma em Brasília. O fundo considera que neste momento o Rio de Janeiro apresenta um risco mais elevado. A venda resultou em um ganho de capital de 22% no período investido, o imóvel foi adquirido em 2012 e contando o rendimento que os ativos pagavam mensalmente mais o ganho de capital resultou em uma TIR anual de 19% ao longo dos 3 anos investidos.

Se desfazendo desse portfólio o fundo tem como objetivo, olhando para frente, concentrar mais seus investimentos na cidade de São Paulo, pois os gestores acreditam que esta área apresentará uma melhora mais acelerada no aspecto econômico e de liquidez. Alcançaram no final de 2016 75% do portfólio concentrado na capital paulista, além disso o esforço na busca por novos ativos também está sendo concentrado na cidade.


Racional para a distribuição de caixa em forma de amortização:

A distribuição totalizou R$ 400 milhões o que deu uma amortização/rendimento por cota de R$ 21,00 por cota. No momento da distribuição o fundo tinha um caixa de quase um R$ 1 bilhão. O argumento para distribuição foi de que a Selic em queda e as cotas de FII desvalorizadas poderiam sugerir uma reaplicação da amortização/distribuição em novas compras de cotas do BC Fund ou de outros fundos. Quem fez isso de fato obteve bons retornos de curto prazo, já que as cotações se apreciaram significativamente ao longo de 2016.


Torre Almirante:

Em relação ao Torre Almirante, o grande desafio de 2017, o imóvel encontra-se atualmente totalmente vago. O BC Fund já recebeu os valores relativos as multas da rescisão do contrato. Estes valores serão repassados ao longo do primeiro semestre mês a mês, de modo a reduzir a volatilidade das distribuições. O edifício representa hoje 17% da receita de locação, logo caso o fundo não consiga fazer nenhuma nova locação a vacância do fundo se eleva a 31,2% (14,2% + 17%). Esse pior cenário talvez não seja atingido já que o fundo tem receitas que serão "destravadas" ao longo de 2017 relativas a carências nos contratos com novos inquilinos.

Como parte da desmobilização da Petrobras foram feitos os reparos de modo a deixar o imóvel da mesma forma de quando foi feita a locação. Dito isso, o imóvel já se encontra apto a ter multi locatários.

Segundo os gestores, o fundo já recebeu algumas propostas de negociações e em breve planejam anunciar novas locações. O preço de locação é sempre a grande incógnita. O preço praticado pela Petrobras de R$ 165 por m² é um preço que está bastante acima do que vem sendo praticado atualmente no mercado do Rio de Janeiro. Os gestores do BC Fund tem a intenção de locar os espaços com rapidez sendo mais agressivos na questão dos preços. Depois, segundo eles, os reajustes futuros ocorrerão naturalmente agregando valor ao fundo.


CENESP:

Houve redução de 25% no valor dos custos de maneira real o que gerou uma economia aproximada de R$ 365.000 por mês apenas pela participação do BC Fund no empreendimento que corresponde a 30% do condomínio. Atualmente, o CENESP é uma das locações mais baratas pela qualidade do prédio em São Paulo, segundo a gestão do Fundo. O preço praticado no edifício por metro quadrado é igual a R$ 45,00. Um preço menor até do que em regiões como o Alphaville. 


Brazilian Financial Center (BFC):

Falando um pouco sobre o BFC, os gestores informaram que o custo do total do retrofit foi igual a 10% do valor total do imóvel. Além disso, houve um aumento da área bruta locável do ativo de quase 10% também. Este aumento é contemplado por uma loja no térreo que foi reformada que inicialmente tinha aproximadamente 800 m² e foi transformada em uma loja de 3.000 m². Essa é uma área que os gestores veem muito valor, já que a na região da Paulista o preço por m² de espaços para lojas é bastante maior do que o cobrado pelos andares de escritório.


Demais informações relevantes:

. Quem entrou como cotista no BC Fund desde sua abertura em 2010 já obteve um retorno em forma de dividendos igual a 83% do capital investido no fundo. Quem entrou em 2012 no follow on do fundo já obteve um retorno do capital investido de 45% em forma de rendimentos. 

. O Fundo também está buscando a possível venda do empreendimento localizado no Flamengo, na cidade do Rio Janeiro. Esta venda poderia ser do imóvel inteiro ou fracionado.

. Sobre aquisições futuras o Fundo está olhando para o mercado e estudando novas oportunidades. Essa busca é mais focada na região de São Paulo. No entanto, as oportunidades são poucas com os preços entre vendedores e compradores ainda não convergindo.


Análise financeira, fundamentos e eventos recentes:

Na análise financeira do BC Fund iremos debater sobre alguns números e eventos reportados no release de resultados do 4° trimestre de 2016 e fechamento do ano.

Vamos lá...



Na foto, destacamos em vermelho os eventos que já comentamos no Artigo com maiores detalhes.

Para complementar, em relação aos 2 retrofits, o CENESP foi concluído no final do ano passado e o BFC está sendo concluído agora no primeiro trimestre de 2017. O último recebeu o Prêmio Master de Imobiliário de melhor retrofit do Brasil. Ambos os retrofits foram executados com os inquilinos dentro.




A gestão do fundo, diante de um cenário mais desafiador, trabalhou bem na parte dos Custos/Despesas dos Imóveis e nas Despesas Administrativas com reduções de 25,3% e 25,8% respectivamente.



Um indicador importante para avaliar a performance e a situação atual no que concerne aos novos contratos de locação firmados e as renovações de contrato é o Leasing Spread.

O que é Leasing Spread? 

É a comparação entre o aluguel médio do novo contrato e o aluguel médio faturado do contrato antigo para o mesmo espaço. 

Como podemos notar no gráfico, no ano de 2016 13% de portfólio passou por renovações de contrato ou novas locações. Dentro destes 13% o valor fechado pelos novos contratos de locação sofreu uma queda reajuste médio de 22,0% se levarmos em conta inflação. Isto evidencia o cenário desafiador para o setor imobiliário e de locações atual. 



Destaque para o FFO que apresentou queda de 4,5% na comparação entre 2016 e 2015.

O que é FFO?

Funds From Operations é o termo que os investidores usam para descrever o fluxo de caixa de uma empresa imobiliária ou de um fundo de investimento imobiliário, ou seja, é uma medida para avaliar o caixa gerado pelo fundo em um determinado período. 


  
Atualmente, o fundo conta com R$ 430 milhões de caixa para investimentos futuros. Segundo a gestão, eles poderiam até alavancar mais chegando a um potencial de capital para investimentos na ordem de R$ 1 bilhão

Em vermelho, os compromissos do fundo com R$ 244,7 milhões em TR + 9,32% e R$ 240,7 em TR + 10,17%. 


  
Verificando os Resultados Financeiros, o BC Fund vem tendo resultados positivos o que em um case imobiliário é importante ainda mais com os juros elevados atuais. Vimos várias empresas do setor se afundarem em dívidas e até encontram-se em processo de recuperação judicial. Alta alavancagem no setor imobiliário vem se mostrando no geral uma péssima ideia no Brasil. 



Em relação ao cronograma de vencimento de contratos, este se encontra tranquilo mostrando uma vantagem do fundo diversificado em imóveis e locatários.


Conclusão:

Como podemos ver o BC Fund é um fundo de tamanho expressivo dentro do mercado dos fundos de investimento imobiliário. Com isso, ele se assemelha bem mais com uma empresa do que aqueles fundos que possuem poucos imóveis e gestão passiva.

A gestão ativa no BC Fund requer um acompanhamento mais de perto, até porque é um FII alavancado. Neste caso, o papel do gestor se torna ainda mais importante, pois a administração adequada dos recursos financeiros é fundamental para sobrevivência e perpetuidade do fundo.

Depois da polêmica envolvendo a possível aquisição pelo BC Fund do portfólio de imóveis da BR Properties em 2016, o fundo parece mais atento a questões ligadas a governança, havendo uma aproximação maior com os cotistas do fundo.

2017, como falamos no decorrer do Artigo, prepara uma série de desafios e possíveis oportunidades. Destaque para o trabalho de locação nos empreendimentos da Torre Almirante e CENESP e o retrofit no BFC que contemplará na obra um novo espaço térreo na Paulista de 3.000 m².

O mercado ainda encontra-se bastante desafiador, logo esperamos que o processo de novas locações seja mais lento, embora os gestores tenham indicado uma agressividade maior nos preços de locações cobrados, o que parece adequado ao novo momento para o mercado de locações. Seria o mesmo que dar um passo para trás hoje e no futuro ir dando pequenos passos para frente.

Vamos finalizando por aqui e se você gostou do Artigo se inscreva ao lado para receber as atualizações via e-mail, é bem mais cômodo e prático para você.

Abraços e até a próxima.       
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