Bm&f Bovespa – Fundos de Investimento Imobiliário, cotações no topo? O que fazer agora?

Hoje é dia 03/11/2016 e o IFIX aponta para seus 1.889 pontos. Nos primeiros dias de janeiro de 2016 o IFIX estava no patamar de 1.400 pontos fazendo contas aproximadas poderíamos dizer que até o momento em 2016 o IFIX subiu módicos 35% no ano.

O mercado de fundos de investimento imobiliário em sua maioria reserva espaço para um perfil de investidor de mais longo prazo. Ele entende que esta classe será mais uma forma de gerar renda passiva em seu portfólio. É evidente que neste mercado temos também diferentes perfis, onde alguns podem, por exemplo, considerar mais como uma forma de diversificação de portfólio, já outros podem concentrar mais na classe.

 

Como investidores de longo prazo, aquele “olho do dono” nos fundamentos de cada FII que se tem em carteira é algo sempre muito debatido nos fóruns e sites na internet. No geral, o que se tem observado é que os fundamentos de muitos fundos se deterioraram e o índice volta a se correlacionar mais intensamente com a Selic.

Não podemos cometer generalizações no mercado, já que alguns fundos não vem sofrendo com esta crise mas novamente, com esta crise, pois qualquer FII pode estar sujeito a diversos riscos que em outras crises vindouras podem ser pegos.

Hoje, no geral pode-se observar um maior poder de barganha na mão dos inquilinos e isto até certo ponto é natural em momentos de crise. Renegociações com desconto ou carências em lojas de shopping centers, imóveis corporativos, galpões logísticos, hospitais vêm sendo bastante comum.

Diante disso, muitos investidores se questionaram bastante acerca de estar entrando em um mercado onde os fundamentos estão sofrendo e os patamares de preço parecendo estar esticados. Meu papel aqui não será em nenhum momento dizer se está caro ou não, pois isso será papel de cada investidor definir. Apenas colocarei no decorrer deste artigo algumas informações que podem auxiliar na tomada de decisão.

Para se fazer um exercício de avaliação de atratividade do investimento nos fundos imobiliários utiliza-se muitas vezes a comparação dos Yields (a rentabilidade das distribuições) com a NTN-B 2035 do Tesouro. Não entraremos na questão de que são investimentos totalmente diferentes a medida que os riscos envolvidos são diferentes. Além disso, não entraremos nos detalhes que o Yield analisado de forma “solta” não serve para nada.

O que iremos trazer agora são estudos feitos pela gestora Rio Bravo Investimentos comparando os Yields verificados dentro do índice de mercado dos fundos imobiliários (IFIX) contra a NTN-B 2035, sendo considerados diferentes períodos. Temos 3 períodos, desde 01/01/2015 até 01/10/2016, de 01/01/2013 a 01/10/2016 e 01/01/2011 a 01/10/2016.

Seguem os esquemas:

 

Como pode-se verificar, a primeira ilustração sugere que em um prazo menor de aproximadamente 22 meses a média de spread com a NTN-B é 4,15% e encontra-se hoje em 3,59% sugerindo uma supervalorização do IFIX. O mesmo ocorre quando estendemos um pouco o prazo para aproximadamente 34 meses. Já quando o prazo é maior contemplando aproximadamente 70 meses a média de spread com a NTN-B fica mais parelha com o spread atual.
Seguindo nesta linha de análise, a gestora Rio Bravo juntamente com a empresa Quantum Axis ainda trouxerem um comparativo mais específico contemplando esta confrontação apenas com o grupo de FII’s de Escritórios vs NTN-B 2035.
Veja como foi o resultado:
A diferença entre a NTN-B e os FII’s de lajes corporativas vem apresentando um spread até um pouco maior do que IFIX vs NTN-B. Isso poderia sugerir que as lajes hoje estão sendo negociadas em patamares de preços até mais elevados do que o grupo de FII’s que compõem o índice.
Dizer se está caro ou barato talvez não seja o papel e o objetivo do investidor de longo prazo mas o trabalho de estudo do case imobiliário, entendimento sobre os riscos, avaliação dos fundamentos devem estar em dia. Alguns irão recomendar que, por exemplo, se calcule o total de metros quadrados de um empreendimento a um preço de mercado factível para avaliar o total de receita que aquele fundo pode levantar com 100% de ocupação e se faz uma comparação com os preços das cotações de mercado afim de detectar distorções.
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É claro que este trabalho pode ser bem feito por alguns investidores estudiosos e dê bons resultados mas nos parece claro que isto tem mais chances de dar certo quando estamos com o foco muito alinhado com os fundamentos. Com esta forte alta no índice (iremos colocar uma foto ilustrativa a seguir) tem sido muito comum tentarmos olhar as oportunidades que o mercado ainda apresenta, entretanto não podemos cair na armadilha de levar gato por lebre em um mercado de alta.

Gráfico ilustrativo do IFIX – últimos 12 meses

Talvez possamos chamar as oscilações de preços um fenômeno que está sempre presente na renda variável e que o investidor de longo prazo sempre irá experimentar. Se ele não está com o foco correto irá se queimar. Gosto de pensar que os preços vêm e vão e os fundamentos ficam.
Não adianta pagar barato e levar um FII que nos próximos anos não gere um caixa consistente. Talvez aí esteja a magia deste mercado, onde não pode-se prever o comportamento de geração de caixa futura dos empreendimentos. Em alguns casos, até pode-se fazer este exercício mas é sabido que existem muitos risos do fundo específico ou, por exemplo, de uma região em particular e por aí vai. Estamos falando dos fundos de tijolo sobretudo, os de “papel” apresentam também riscos particulares.
A maioria dos mercados que têm a participação de fundos de investimento imobiliário sofreu em relação aos preços de locação com a crise atual e mostraremos a seguir o que ocorreu com o valor médio contratado ao longo dos meses de um dos fundos do setor logística listado na bolsa de valores – Bm&f Bovespa. O fundo em questão é o CSHG Logística FII (HGLG11):
Como pode-se notar os preços vão caindo ao longo dos meses com ligeira recuperação a partir de dezembro de 2015, sugerindo um mercado mais difícil e concorrido. Temos sobre oferta em muitos casos e isso também contribui para a queda do valor contratado. No caso do HGLG11 temos até uma situação interessante, onde embora os preços de locação tenham caído o fundo tem conseguido manter seu nível de receitas imobiliárias.
Hoje, não entraremos no estudo de nenhum fundo em específico mas se houver interesse na análise mais de perto do HGLG11 colocaremos o link de acesso a seguir:
Mudando um pouco de foco na área de atuação dos fundos de logística para os de lajes corporativas, temos mais um estudo sobre o estoque de metros quadrados de lajes corporativas que serão entregues em São Paulo no final de 2016 e 2017.
Espera-se “mais um Paulista até 2017”.
Vejam a matéria abaixo:
A região da Marginal e da Berrini serão os maiores impactados. Bom, para o investidor isso quer dizer que os imóveis da região perderam valor? Diria que não, mas é necessário tomar alguns cuidados.
Muitos são adeptos da estratégia de “compra de vacância” que consiste na compra de um fundo que apresenta um percentual elevado de espaços vagos e com um suposto desconto no preço. Ela pode dar certo mas me parece evidente que para o investidor de longo prazo, independentemente de se estar pagando “barato” tem que se estar levando qualidade.
O que ocorre muitas vezes é que o investidor na caça por estas “oportunidades” pode alocar muito capital em ativos que, embora sejam muito qualificados, podem demorar um tempo indeterminado para gerar todo o seu potencial de geração de caixa. Esse cuidado deve ser redobrado nos imóveis corporativos que estão em regiões alvo dos novos estoques de espaços acabados.
O investidor deve ter este pensamento muito claro quanto a isso, não adianta pagar barato se o FII não gera caixa. Isso evidentemente em uma visão de longo prazo compreendida por um perfil que tem como objetivo gerar uma renda consistente mensal ao longo dos anos.
Cautela e canja de galinha não fazem mal a ninguém!!

 

Um grande abraço amigos e até a próxima.

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