Como avaliar um fundo de investimento imobiliário: Rio Negro FII (RNGO11)

PERFIL DO FUNDO:
 
O Fundo de Investimento Imobiliário Rio Negro – FII tem por objetivo a realização de investimentos imobiliários de longo prazo para fins de locação, através da aquisição do ativo-alvo composto pelas torres Demini e Padauiri, um deckpark, lojas comerciais e depósitos localizados no Centro Administrativo Rio Negro, situado em Alphaville, Cidade de Barueri, Estado de São Paulo.
Público Alvo: Investidores em geral.
Nome do Imóvel: Centro Empresarial Rio Negro
Tipo: Edifícios Comerciais Corporativos
Localização: Alameda Rio Negro, 585 – Barueri – SP (Alphaville)
 
Composição:
  • 4 torres de edifícios AAA (Torre Jaçari, Torre Padauiri, Torre Demini, Torre Jauaperi)
  • 1 Deckpark
  • Lojas

ABL Total:

  • Escritórios e lojas: 77.407 m²
  • Deckpark e depósito: 18.258 m²

Locatários:


Multi locatários. No relatório referente ao mês de agosto de 2016 foi informado um total de 24 contratos de locação no fundo.

Infraestrutura:
Certificação leed, espaço de eventos, conveniência, opções de gastronomia, paisagismo, central de água gelada, teleporto, 8 elevadores por edifício, segurança (64 câmeras CFTV), mais de 2 mil vagas de garagem, gerenciamento eletrônico de iluminação e refrigeração.
 
Vacância Contratada (em se confirmando as expectativas de desocupação do imóvel qual será a vacância total para os próximos períodos): 18%
 
Patrimônio Líquido (média 12 meses)R$ 237.492.624,00
 
 
INFORMAÇÕES OPERACIONAIS
 
Fundo: Fundo de Investimento Imobiliário Rio Negro – FII
Tipo de Fundo: Fundo de Investimento Imobiliário Gestor: XP Gestão de Recursos Ltda.
Administrador: Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda.
Consultor Imobiliário: São Carlos Empreendimentos e Participações S.A.
Data de início do Fundo: 20/04/2012
Valor inicial da cota: R$100,00
Taxa de Administração (inclui Custódia e Gestão): 0,20 %a.a.
Negociação das cotas: Bm&fBovespa
Código Bovespa: RNGO11
1) Receitas Operacionais (aluguel + estacionamento):
 
Total de Receitas Operacionais desde julho de 2012: R$ 100.374.754,00
 
Média dos últimos 50 meses (jul/12 a ago/16): R$ 2.006.955,08
 
 
2) Receitas Financeiras:
 
 Total de Receitas Financeiras desde junho de 2013: R$ 919.338,00
 
 
3) Receita Operacional Líquida: 
Cálculo: Receita Operacional (aluguel + estacionamento) – Total de Despesas
Total de Receitas Operacionais Líquidas desde julho de 2012:
R$ 92.799.575,00
 
Média dos últimos 50 meses (jul/12 a ago/16): R$ 1.855.991,50
4) Receita Líquida:
 
Cálculo: Receita Operacional (aluguel + estacionamento) + Receitas Financeiras – Total de Despesas
Total de Receita Líquida desde julho de 2012: R$ 93.718.913,00
 
Média dos últimos 50 meses (jul/12 a ago/16): R$ 1.874.378,26
5) Despesas de Condomínio:
 
Total de Despesas de Condomínio desde julho de 2012: R$ 3.788.151,00
 
6) Despesas do Fundo:
Total de Despesas do Fundo desde julho de 2012: R$ 3.760.028,00
 
 
7) Total de Despesas:
 
Total de despesas desde julho de 2012: R$ 7.548.179,00
 
Média dos últimos 50 meses (jul/12 a ago/16): R$ 150.963,58
 
 
8) Receita Operacional X Total de Despesas:
 
Cálculo: [(Receita Operacional Líquida * 100) / Total de Receitas (aluguel + estacionamento)] /100
Ideia conceitual: O objetivo deste cálculo é colocar em forma de taxa percentual o quanto sobra nas mãos dos cotistas depois de descontadas as despesas. Neste indicador quanto maior melhor, pois indica que o fundo ou está contendo despesas ou obteve incremento de receita ou ambos. Note que se utiliza a Receita Operacional com intuito de se retirar possíveis não recorrentes gerados pelas Receitas Financeiras.
Receita Operacional X Total de Despesas média desde de julho de 2012: 92,26%
9) Distribuição:
 
Total distribuído desde julho de 2012: R$ 102.557.165,00
 
Média dos últimos 50 meses (jul/12 a ago/16): R$ 2.051.143,30
 
 
10) Receita Líquida x Distribuição
 
Total de Receita Líquida desde julho de 2012: R$ 93.718.913,00
 
Total distribuído desde julho de 2012: R$ 102.557.165,00
 
 
11) Distribuição por cota:
 
Montante distribuído por cota desde julho de 2012: R$ 38,23
 
Média dos últimos 50 meses (jul/12 a ago/16): R$ 0,76
 
 
12) Número de cotas:
 
 
13) Vacância:
 
Vacância média desde julho de 2012: 6,69%
 
Fonte
Relatórios divulgados pela BM&F Bovespa:
Relatórios divulgados pelo administrador do fundo:

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