BC Fund (BRCR11). Monitoramento para o ano de 2017

Em 21 de fevereiro de 2017 o BC Fund (BRCR11) divulgou os seus resultados para o fechamento do ano de 2016. A teleconferência de resultados foi no dia seguinte e nós do Prateleira de Ativos acompanhamos e vamos falar um pouco sobre ela. Antes de prosseguirmos gostaríamos de deixar claro que esta análise não objetiva indicar venda, compra ou manutenção do ativo.

O objetivo é ajudar o pequeno investidor no entendimento da leitura dos resultados, monitoramento para 2017 e para nós mesmos consolidarmos o conhecimento. Bom, vamos a análise do BC Fund e suas perspectivas futuras.

Quais assuntos iremos abordar ao longo deste Artigo:

. Venda de dois imóveis no Rio de Janeiro e um em Brasília ocorrida em janeiro de 2016.

. Racional para a distribuição de caixa em forma de amortização

. Torre Almirante

. CENESP

. Brazilian Financial Center (BFC)

. Demais informações relevantes

. Análise financeira, fundamentos e eventos recentes

. Conclusão

Venda de dois imóveis no Rio de Janeiro e um em Brasília ocorrida em janeiro de 2016

A venda das 3 propriedades foi valor de R$ 365 milhões, sendo duas propriedades no Rio de Janeiro e uma em Brasília. O fundo considera que neste momento o Rio de Janeiro apresenta um risco mais elevado. A venda resultou em um ganho de capital de 22% no período investido, o imóvel foi adquirido em 2012 e contando o rendimento que os ativos pagavam mensalmente mais o ganho de capital resultou em uma TIR anual de 19% ao longo dos 3 anos investidos.

Se desfazendo desse portfólio o fundo tem como objetivo, olhando para frente, concentrar mais seus investimentos na cidade de São Paulo, pois os gestores acreditam que esta área apresentará uma melhora mais acelerada no aspecto econômico e de liquidez. Alcançaram no final de 2016 75% do portfólio concentrado na capital paulista, além disso o esforço na busca por novos ativos também está sendo concentrado na cidade.

Racional para a distribuição de caixa em forma de amortização:

A distribuição totalizou R$ 400 milhões o que deu uma amortização/rendimento por cota de R$ 21,00 por cota. No momento da distribuição o fundo tinha um caixa de quase um R$ 1 bilhão. O argumento para distribuição foi de que a Selic em queda e as cotas de FII desvalorizadas poderiam sugerir uma reaplicação da amortização/distribuição em novas compras de cotas do BC Fund ou de outros fundos. Quem fez isso de fato obteve bons retornos de curto prazo, já que as cotações se apreciaram significativamente ao longo de 2016.

Torre Almirante:

Em relação ao Torre Almirante, o grande desafio de 2017, o imóvel encontra-se atualmente totalmente vago. O BC Fund já recebeu os valores relativos as multas da rescisão do contrato. Estes valores serão repassados ao longo do primeiro semestre mês a mês, de modo a reduzir a volatilidade das distribuições. O edifício representa hoje 17% da receita de locação, logo caso o fundo não consiga fazer nenhuma nova locação a vacância do fundo se eleva a 31,2% (14,2% + 17%). Esse pior cenário talvez não seja atingido já que o fundo tem receitas que serão “destravadas” ao longo de 2017 relativas a carências nos contratos com novos inquilinos.

Como parte da desmobilização da Petrobras foram feitos os reparos de modo a deixar o imóvel da mesma forma de quando foi feita a locação. Dito isso, o imóvel já se encontra apto a ter multi locatários.

Segundo os gestores, o fundo já recebeu algumas propostas de negociações e em breve planejam anunciar novas locações. O preço de locação é sempre a grande incógnita. O preço praticado pela Petrobras de R$ 165 por m² é um preço que está bastante acima do que vem sendo praticado atualmente no mercado do Rio de Janeiro. Os gestores do BC Fund tem a intenção de locar os espaços com rapidez sendo mais agressivos na questão dos preços. Depois, segundo eles, os reajustes futuros ocorrerão naturalmente agregando valor ao fundo.

CENESP:

Houve redução de 25% no valor dos custos de maneira
real o que gerou uma economia aproximada de R$ 365.000 por mês apenas pela
participação do BC Fund no empreendimento que corresponde a 30% do condomínio. Atualmente,
o CENESP é uma das locações mais baratas pela qualidade do prédio em São Paulo,
segundo a gestão do Fundo. O preço praticado no edifício por metro quadrado é
igual a R$ 45,00
. Um preço menor até do que em regiões como o Alphaville.

Brazilian Financial Center (BFC):
Falando um pouco sobre o BFC, os gestores informaram que o custo do total do retrofit foi igual a 10% do valor total do imóvel. Além disso, houve um aumento da área bruta locável do ativo de quase 10% também. Este aumento é contemplado por uma loja no térreo que foi reformada que inicialmente tinha aproximadamente 800 m² e foi transformada em uma loja de 3.000 m². Essa é uma área que os gestores veem muito valor, já que a na região da Paulista o preço por m² de espaços para lojas é bastante maior do que o cobrado pelos andares de escritório.
Demais informações relevantes:
. Quem entrou como cotista no BC Fund desde sua abertura em 2010 já obteve um retorno em forma de dividendos igual a 83% do capital investido no fundo. Quem entrou em 2012 no follow on do fundo já obteve um retorno do capital investido de 45% em forma de rendimentos. 
. O Fundo também está buscando a possível venda do empreendimento localizado no Flamengo, na cidade do Rio Janeiro. Esta venda poderia ser do imóvel inteiro ou fracionado.
. Sobre aquisições futuras o Fundo está olhando para o mercado e estudando novas oportunidades. Essa busca é mais focada na região de São Paulo. No entanto, as oportunidades são poucas com os preços entre vendedores e compradores ainda não convergindo.Análise financeira, fundamentos e eventos recentes:

Na análise financeira do BC Fund iremos debater sobre alguns números e eventos reportados no release de resultados do 4° trimestre de 2016 e fechamento do ano.

Vamos lá…

 

Na foto, destacamos em vermelho os eventos que já comentamos no Artigo com maiores detalhes.

Para complementar, em relação aos 2 retrofits, o CENESP foi concluído no final do ano passado e o BFC está sendo concluído agora no primeiro trimestre de 2017. O último recebeu o Prêmio Master de Imobiliário de melhor retrofit do Brasil. Ambos os retrofits foram executados com os inquilinos dentro.

A gestão do fundo, diante de um cenário mais desafiador, trabalhou bem na parte dos Custos/Despesas dos Imóveis e nas Despesas Administrativas com reduções de 25,3% e 25,8% respectivamente.

 

Um indicador importante para avaliar a performance e a situação atual no que concerne aos novos contratos de locação firmados e as renovações de contrato é o Leasing Spread.

O que é Leasing Spread? 

É a comparação entre o aluguel médio do novo contrato e o aluguel médio faturado do contrato antigo para o mesmo espaço. 

Como podemos notar no gráfico, no ano de 2016 13% de portfólio passou por renovações de contrato ou novas locações. Dentro destes 13% o valor fechado pelos novos contratos de locação sofreu uma queda reajuste médio de 22,0% se levarmos em conta inflação. Isto evidencia o cenário desafiador para o setor imobiliário e de locações atual. 

 

Destaque para o FFO que apresentou queda de 4,5% na comparação entre 2016 e 2015.

O que é FFO?

Funds From Operations é o termo que os investidores usam para descrever o fluxo de caixa de uma empresa imobiliária ou de um fundo de investimento imobiliário, ou seja, é uma medida para avaliar o caixa gerado pelo fundo em um determinado período.

 

 
Atualmente, o fundo conta com R$ 430 milhões de caixa para investimentos futuros. Segundo a gestão, eles poderiam até alavancar mais chegando a um potencial de capital para investimentos na ordem de R$ 1 bilhão.

Em vermelho, os compromissos do fundo com R$ 244,7 milhões em TR + 9,32% e R$ 240,7 em TR + 10,17%.

 

Verificando os Resultados Financeiros, o BC Fund vem tendo resultados positivos o que em um case imobiliário é importante ainda mais com os juros elevados atuais. Vimos várias empresas do setor se afundarem em dívidas e até encontram-se em processo de recuperação judicial. Alta alavancagem no setor imobiliário vem se mostrando no geral uma péssima ideia no Brasil.

 

Em relação ao cronograma de vencimento de contratos, este se encontra tranquilo mostrando uma vantagem do fundo diversificado em imóveis e locatários.

Conclusão:

Como podemos ver o BC Fund é um fundo de tamanho expressivo dentro do mercado dos fundos de investimento imobiliário. Com isso, ele se assemelha bem mais com uma empresa do que aqueles fundos que possuem poucos imóveis e gestão passiva.

A gestão ativa no BC Fund requer um acompanhamento mais de perto, até porque é um FII alavancado. Neste caso, o papel do gestor se torna ainda mais importante, pois a administração adequada dos recursos financeiros é fundamental para sobrevivência e perpetuidade do fundo.

Depois da polêmica envolvendo a possível aquisição pelo BC Fund do portfólio de imóveis da BR Properties em 2016, o fundo parece mais atento a questões ligadas a governança, havendo uma aproximação maior com os cotistas do fundo.

2017, como falamos no decorrer do Artigo, prepara uma série de desafios e possíveis oportunidades. Destaque para o trabalho de locação nos empreendimentos da Torre Almirante e CENESP e o retrofit no BFC que contemplará na obra um novo espaço térreo na Paulista de 3.000 m².

O mercado ainda encontra-se bastante desafiador, logo esperamos que o processo de novas locações seja mais lento, embora os gestores tenham indicado uma agressividade maior nos preços de locações cobrados, o que parece adequado ao novo momento para o mercado de locações. Seria o mesmo que dar um passo para trás hoje e no futuro ir dando pequenos passos para frente.

Vamos finalizando por aqui e se você gostou do Artigo se inscreva ao lado para receber as atualizações via e-mail, é bem mais cômodo e prático para você.

Abraços e até a próxima.       

 

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