Como avaliar um fundo de investimento imobiliário: CSHG JHSF Prime Offices FII (HGJH11)

Objetivo do Fundo:

O CSHG JHSF Prime Offices FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis corporativos de alto padrão prontos.

Política de Investimento:

O Fundo deverá manter no mínimo 90% do seu Patrimônio Líquido investido nos edifícios Metropolitan e Platinum Offices. Os recursos não investidos nesses edifícios poderão ser alocados em lajes corporativas prontas.

Informações:


Início das atividades: Outubro de 2010


Consultor: CAES (empresa do grupo JHSF)

Escriturador: Itaú Unibanco S.A.

Taxa de Administração: 0,5% ao ano sobre o valor de mercado

Taxa do Consultor Imobiliário: 0,25% ao ano sobre valor de mercado


Ofertas concluídas: Uma emissão de cotas realizada

Código de negociação: HGJH11

Tipo Anbima – foco de atuação: FII Renda Gestão Passiva – Lajes Corporativas

Patrimônio Líquido: R$ 198.335.507,28

Locatários

Multi locatários. No relatório referente ao mês de agosto de 2016 foi informado um total de 24 contratos de locação no fundo.

Ativos do Fundo:


A)

Edifício Metropolitan, localizado na Rua Amauri, 255, foi entregue em 1997 e possui 10.215 m² de área locável. São 18 pavimentos e salões sem colunas ou pilares. Em seu andar térreo, o edifício abriga o restaurante Parigi e a World Wine. O empreendimento está com 87% de ocupação (há dois andares e meio vagos) e conta com 15 contratos de locação.

B)


O Edifício Platinum, localizado na Rua Jerônimo da Veiga, 384, foi entregue em 2001 e possui 2.398 m² de área locável. São 11 pavimentos e salões sem colunas ou pilares. Atualmente o empreendimento está 91% alugado (há um andar vago) e conta com 9 contratos de locação.

1) Receita Imobiliária:

Total de Receitas Imobiliárias desde novembro de 2010: R$ 109.982.775,00


Média dos últimos 70 meses (nov/10 a ago/16): R$ 1.571.182,50



2) Receita Financeira:


Total de Receitas Financeiras desde novembro de 2010: R$ 1.443.745,00



3) Receita Operacional Líquida:


Cálculo: Receita Imobiliária – Total de Despesas

Total de Receitas Operacionais Líquidas desde novembro de 2010:
R$ 99.628.246,00


Média dos últimos 70 meses (nov/10 a ago/16): R$ 1.423.260,66



4) Receita Líquida:


Cálculo: Receita Imobiliária + Receitas Financeiras – Total de Despesas


Total de Receita Líquida desde novembro de 2010: R$ 101.071.991,00


Média dos últimos 70 meses (nov/10 a ago/16): R$ 1.443.885,59



5) Total de Despesas:


Total de Despesas desde novembro de 2010: R$ 10.354.529,00


Média dos últimos 70 meses (nov/10 a ago/16): R$ 147.921,84



6) Receita Operacional X Total de Despesas:

Cálculo: [(Receita Operacional Líquida * 100) / Receita Imobiliária] /100

Ideia conceitual: O objetivo deste cálculo é colocar em forma de taxa percentual o quanto sobra nas mãos dos cotistas depois de descontadas as despesas. Neste indicador quanto maior melhor, pois indica que o fundo ou está contendo despesas ou obteve incremento de receita ou ambos. Note que se utiliza a Receita Operacional com intuito de se retirar possíveis não recorrentes gerados pelas Receitas Financeiras.

Receita Operacional X Total de Despesas média desde de novembro de 2010: 90,45%

 

7) Distribuição:


Total distribuído desde novembro de 2010: R$ 101.196.150,00


Média dos últimos 70 meses (nov/10 a ago/16): R$ 1.445.659,29

8) Receita Líquida x Distribuição:
Total de Receita Líquida desde novembro de 2010: R$ 101.071.991,00
Total distribuído desde novembro de 2010: R$ 101.196.150,00
9) Distribuição por cota:
Montante distribuído por cota desde novembro de 2010: R$ 613,51
 
Média dos últimos 70 meses (nov/10 a ago/16): R$ 8,76
 
 
10) Número de cotas:
 
 
11) Número de cotistas:
 
 
12) Vacância Financeira:
Vacância Financeira média desde junho de 2012: 4,6%
 
Fonte:
Relatórios divulgados pela BM&F Bovespa:
Relatórios divulgados pelo administrador do fundo:

3 Comentários


  1. Muito bom seus indicadores, Felipe. Nota-se que o FII, como a maioria da categoria, sofreu bastante com a crise que se instalou no país nos últimos tempos. Outra coisa, o cotista deve se atentar ao aumento das despesas, conforme bem mostrado no gráfico. Porém, sou cotista do fundo pois vejo valor em seus imóveis. Abraços.

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    1. Fala meu amigo!

      Obrigado Leo! De fato esses indicadores podem trazer informações importantes mas ainda não encontrei a melhor forma de exibi-los. Estou pensando de que forma poderia melhora-lo, porém isso é um assunto para outra hora.

      Creio que no geral neste mercado estamos vendo um "crescer de custos" em vários fundos. Claro que para dar uma parecer mais exato teríamos que avaliar caso a caso. Fato é que em um momento mais desafiador é difícil manter a produtividade do imóvel.

      Eu teria cotas dele ou tenho…rs

      Olhando para os imóveis, salvo engano, devem ter uns 20 – 25 anos de construção, e ainda estão bons. Eles ficam grudados pela parte de traz de cada um. Localização posso dizer que é muito boa. Colada na Faria Lima mas em uma rua mais tranquila e arborizada com restaurantes chiques ao redor. É prédio para a galera VIP. kkkkk
      Quando visitei vi naquelas plaquinhas do hall de entrada que haviam muitas Assets.

      Grande abraço!!

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  2. Hahaha… legal vc ter tido a possibilidade de ver os imóveis de pertinho. Meu irmão trabalha em um escritório de advocacia que é no mesmo bairro. Ele disso que o bairro é bom mesmo. rs. Abs.

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