FII Kinea Renda Imobiliária (KNRI11): Fundos de Investimento Imobiliário listados na Bolsa de Valores de São Paulo - BM&F BOVESPA

Chegamos a 7a análise sobre o histórico dos fundos de investimento imobiliário listados na Bolsa de Valores. O trabalho pretende mostrar o que os fundos já vinham fazendo no passado. Devido algumas dificuldades acerca da disponibilidade dos dados as análises aqui contidas no geral vêm trazendo um histórico de 5 – 6 anos. Realmente, não pode-se dizer que é longo prazo mas já é possível se familiarizar bem mais com os fundos e entender o momento em que estão passando.

O fundo que receberá toda a nossa atenção neste estudo é o famoso FII Kinea Renda Imobiliária listada na Bolsa de Valores com o código KNRI11. A análise pretende focar mais no histórico dos fundos em termos quantitativos, ou seja, um apanhado de dados numéricos exibidos nos relatórios mensais em forma de histórico consolidado.

A direita temos o Edifício Comercial Bela Paulista, um dos imóveis do portfólio do FII Kinea Renda Imobiliária. Situado no número 2.421 da Avenida Paulista, na esquina com a Rua Bela Cintra. O edifício é composto por 13 andares de escritório e 3 subsolos.

Antes do investidor fazer qualquer investimento, ainda mais imobiliário, é fundamental que se faça uma análise qualitativa em paralelo, procurando entender como é a dinâmica de determinado case imobiliário. Dito isso, o investidor deve também analisar alguns pontos que não serão debatidos aqui hoje como o número de imóveis, os tipos de imóveis, os vencimentos e moldes dos contratos, os inquilinos e por aí vai. Esta seria a primeira parte de uma análise qualitativa.

Abaixo temos uma visão geral do Fundo:

Bom, vamos voltar ao nosso foco que é analisar de perto o FII Kinea Renda Imobiliária com base no mini demonstrativo de resultados presentes nos relatórios gerenciais mensais.

O que vamos aprender hoje sobre este Fundo?

Receita imobiliária
Receita financeira
Total de receitas
Despesas com aquisição de ativos
Benfeitorias
Outras despesas
Taxa de administração
Total de despesas
Distribuição por cota
Distribuição vs resultado real (total de receitas – total de despesas)
Saldo inicial de caixa vs saldo final de caixa
Vacância física vs vacância financeira
Número de cotas

Para quem ainda não conhece as análises dos fundos de investimento imobiliário feitas aqui no site Prateleira de Ativos separamos 3 em um total de 6 já finalizadas para que você possa se familiarizar ainda mais com este tipo de análise gráfica fundamentalista:

CSHG Logística FII (HGLG11)

CSHG Real Estate FII (HGRE11)

FII Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11)

Sem mais delongas e vamos aos gráficos do FII Kinea Renda Imobiliária (KNRI11):

1) Receita Imobiliária:

Total de receitas imobiliárias desde março de 2011: R$ 626.377.786,61

2) Receita Financeira:

Total de receitas financeiras desde março de 2011: R$ 102.999.638,66

3) Total de Receitas:

Cálculo: Total de receitas imobiliárias + total de receitas financeiras

Total de receitas desde março de 2011: R$ 730.268.629,30

4) Despesas com aquisição de ativos:

Neste item estão os desembolsos de caixa relativos a compra dos imóveis do fundo dentro do período de análise.

Total de despesas com aquisições de ativos desde março de 2011: R$ 1.594.883.830,43

5) Benfeitorias:

Total de benfeitorias desde março de 2011: R$ 12.457.713,25

6) Outras despesas:

São consideradas outras despesas itens como taxas legais (Anbid, Anbima, Bovespa, CVM, CBLC e Cetip), custos em cartórios, honorários advocatícios, corretagens, entre outros.

Total de outras despesas desde março de 2011: R$ 16.368.728,72

7) Taxa de Administração:

A taxa de administração do Fundo: 1,25%a.a. sobre valor de mercado (mínimo de R$ 125.000,00 mensais).

Total de taxa de administração desde março de 2011: R$ 96.671.294,52

8) Total de Despesas:

Cálculo: benfeitorias + outras despesas + taxa de administração

Total de despesas desde março de 2011: R$ 126.010.140,63

9) Distribuição por cota:

Montante distribuído por cota desde março de 2011: R$ 54,24

10) Distribuição vs Resultado Real

Neste item temos o confronto dos rendimentos distribuídos em comparação ao resultado real (total de receitas – total de despesas).

Total de rendimentos distribuídos desde março de 2011: R$ 613.786.100,89

Total de resultado real desde março de 2011: R$ 606.345.399,67

11) Saldo inicial de caixa vs Saldo final de caixa:

12) Vacância física vs vacância financeira

A vacância física é o percentual não alugado de um imóvel ou fundo. Não há ninguém ocupando fisicamente aquela porção.

A vacância financeira é a porção do fundo, alugada ou não, que não está gerando aluguel. Normalmente, é um aluguel recente em que foi negociado um período de carência. Ou seja, durante dois meses, três meses, o inquilino não paga o aluguel. Nessa situação, não há vacância física, já que o imóvel está alugado, mas há vacância financeira, pois não há pagamento.

13) Número de cotas:

Observação:

Em maio de 2014 foi realizada a Assembléia Geral Extraordinária que deliberou sobre o desdobramento das cotas do Fundo e a assunção dos custos referente ao serviço de Formador de Mercado (Market Maker) pelo Fundo.

O desdobramento das cotas do Fundo consiste na multiplicação do total de cotas em circulação no mercado (na razão 1 para 10) com uma redução proporcional no preço da ação.

Importante lembrar que com esta alteração não há aumento no patrimônio líquido do Fundo, nem diluição dos cotistas na época do ocorrido, não alterando, portanto, a estrutura acionária do Fundo dado que o aumento na quantidade de cotas ocorre na mesma proporção da redução de sua cotação.