FII Kinea Renda Imobiliária (KNRI11): Quais imóveis têm maior participação na receita global do fundo? Confira o Ranking!

Em meados de outubro de 2016, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) determinou algumas mudanças no que tange a regulamentação dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII). As mudanças vieram a partir da divulgação da Instrução CVM 580 que alterou a Instrução CVM 472, regulamentadora dos Fundos de Investimento Imobiliário.

Uma das principais medidas contempladas na nova Instrução tem como objetivo incluir como passíveis de aprovação em assembleia atos que caracterizem conflitos de interesses entre o FII e o seu consultor especializado. Fica vedada a possibilidade de o consultor especializado exercer a função de representante de cotistas do fundo quando atuar também como consultor de outros FII.

Essa foi uma das modificações mas que não será o nosso foco aqui hoje.

As mudanças que iremos trabalhar no presente Artigo estão relacionadas a necessidade de os fundos fornecerem informações mais detalhadas a respeito de suas operações.

Para mostrar um pouco mais dessas mudanças iremos analisar um fundo que já efetuou tais adaptações. Vamos mostrar cada modificação no detalhe para que você investidor possa entender com mais clareza o funcionamento de cada fundo.

A nossa intenção é de que com o tempo iremos colocando tais mudanças para outros fundos importantes.

Pelo título do Artigo você já sabe qual o FII iremos trabalhar agora…

Trata-se do FII Kinea Renda Imobiliária (KNRI11).

Antes de prosseguirmos vamos fazer um pequena lista com algumas
informações que agora são exigidas pelo regulador e que constam nos Informes Trimestrais:

  • % de Vacância por imóvel do portfólio.
  • % de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio.
  • % de Receitas de determinado imóvel em relação a Receita total do fundo.
  • Relação de setores de atuação dos inquilinos responsáveis por mais de 10% das receitas oriundas do imóvel.
  • % de contratos dos imóveis alocados na faixa (% em relação ao valor total das receitas auferidas pelo fundo advindas de imóveis para renda acabados).
  • % de contratos dos imóveis reajustados pelo respectivo indexador (% em relação ao valor total das receitas auferidas pelo fundo advindas de imóveis para renda acabados).

Essas não foram todas as mudanças mas é dentro das citadas acima que basearemos este Artigo. 

A ideia é fazer uma lista dos imóveis do FII Kinea Renda Imobiliária por ordem de participação na Receita global do Fundo. 

A lista será ordenada a partir dos empreendimentos que têm mais participação na receita descendo para os que têm menos.

Além disso, vamos pegar algumas fotos e fazer o paralelo com os números, ou seja, para melhor associar o ativo a renda que ele está gerando.

Sem mais delongas vamos ao “Ranking”: 

1) CD Bandeirantes – Centro Logístico

% em relação às receitas do FII: 13,50%
% de vacância: 0,00%
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio: 0,00%

Rodovia dos Bandeirantes, km 69, Louveira – SP
Área (m2): 99.278,63
Nº de unidades ou lojas: 1
Proprietário de 76,7% do ativo (Centro de distribuição) 

2) Edifício Marquês do Lavradio – Edifício Comercial

% em relação às receitas do FII: 12,31%
% de vacância: 0,00%
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio: 0,00%

Rua do Lavradio, 132, Centro, Rio de Janeiro – RJ
Área (m2): 17.839,29
Nº de unidades ou lojas: 13
Proprietário do ativo 

A equipe do Prateleira de Ativos teve a oportunidade de visitar o Edifício Marquês do Lavradio em 2016. Desta visita nós elaboramos um Artigo com informações e fotos do empreendimento.

Se tiver interesse em olhar mais fotos do prédio é só acessar o link a seguir:

 “Por dentro dos FII’s – Edifício Marquês do Lavradio – KNRI11” 

3) Edifício Lagoa Corporate – Edifício Comercial

% em relação às receitas do FII: 11,04%
% de vacância: 5,36%
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio: 7,31%

Rua Humaitá, 275, Humaitá, Rio de Janeiro – RJ
Área (m2): 11.686,75
Nº de unidades ou lojas: 26
Proprietário do ativo

4) CD Mogi das Cruzes – Centro Logístico

% em relação às receitas do FII: 10,57%
% de vacância: 0,00%
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio: 0,00%

Rodovia Mogi-Dutra (SP-088), 11.100 (km 41,4), Mogi das Cruzes – SP
Área (m2): 69.113,25
Nº de unidades ou lojas: 1
Proprietário do ativo (Centro de distribuição ) – Imóvel dado como garantia a alienação fiduciária

5) Jundiaí Industrial Park – Centro Logístico

% em relação às receitas do FII: 9,48%
% de vacância: 0,00%
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio: 0,00%

Rodovia Vice Prefeito Hermenegildo Tonolli, km 2, Jundiaí – SP
Área (m2): 75.975,60
Nº de unidades ou lojas: 2
Proprietário de 90% do ativo (Centro de distribuição)

6) Global Jundiaí – Centro Logístico

% em relação às receitas do FII: 6,53%
% de vacância: 0,00%
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio: 0,00%

Avenida Caminho de Goiás, 100, Rodovia Anhanguera, km 66, Jundiaí – SP
Área (m2): 42.491,78
Nº de unidades ou lojas: 31
Proprietário do ativo (Centro de distribuição)

7) Botafogo Trade Center – Edifício Comercial

% em relação às receitas do FII: 6,15%
% de vacância: 3,43%
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio: 0,00%

Rua Voluntários da Pátria, 113, Botafogo, Rio de Janeiro – RJ
Área (m2): 8.083,00
Nº de unidades ou lojas: 13
Proprietário do ativo

8) Edifício Madison – Edifício Comercial

% em relação às receitas do FII: 4,02%
% de vacância: 0,94%
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio: 0,00%

Rua Gomes de Carvalho, 1.195, Vila Olimpia, São Paulo – SP
Área (m2): 8.431,64
Nº de unidades ou lojas: 13
Proprietário do ativo

9) Buenos Aires Corporate – Edifício Comercial

% em relação às receitas do FII: 4,01%
% de vacância: 1,02%
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio: 0,00%

Rua Buenos Aires, 15, Centro, Rio de Janeiro – RJ
Área (m2): 6.855,02
Nº de unidades ou lojas: 11
Proprietário do ativo

A equipe do Prateleira de Ativos teve a oportunidade de visitar o Buenos Aires Corporate em 2016. Desta visita nós elaboramos um Artigo com informações e fotos do empreendimento.

Se tiver interesse em olhar mais fotos do prédio é só acessar o link a seguir:

“Por dentro dos FII – Edifício Buenos Aires Corporate – KNRI11” 

10) Edifício Bela Paulista – Edifício Comercial

% em relação às receitas do FII: 3,85%
% de vacância: 1,55%
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio: 0,00%

Avenida Paulista, 2.421, Bela Vista, São Paulo – SP
Área (m2): 6.520,56
Nº de unidades ou lojas: 14
Proprietário do ativo

11) Edifício Athenas – Edifício Comercial

% em relação às receitas do FII: 3,27%
% de vacância: 0,36%
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio: 0,00%

Rua Dr. Fernandes Coelho, 64, Pinheiros, São Paulo – SP
Área (m2): 6.229,60
Nº de unidades ou lojas: 25
Proprietário de 25 conjuntos

12) Edifício Gomes Freire – Edifício Comercial

% em relação às receitas do FII: 2,75%
% de vacância: 0,00%
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio: 0,00%

Avenida Gomes Freire, 471, Centro, Rio de Janeiro – RJ
Área (m2): 4.959,47
Nº de unidades ou lojas: 8
Proprietário do ativo

13) Edifício Joaquim Floriano – Edifício Comercial

% em relação às receitas do FII: 1,97%
% de vacância: 0,16%
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio: 4,15%

Rua Joaquim Floriano, 913, Itaim Bibi, São Paulo – SP
Área (m2): 3.196,63
Nº de unidades ou lojas: 13
Proprietário de 13 conjuntos

14) PIB Sumaré – Centro Logístico

% em relação às receitas do FII: 1,38%
% de vacância: 0,16%
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio: 0,00%

Avenida Parque Industrial, 580, Sumaré – SP
Área (m2): 13.600,00
Nº de unidades ou lojas: 1
Proprietário do ativo (Centro de distribuição)

15) CD Santa Cruz – Centro Logístico

% em relação às receitas do FII: 0,00%
% de vacância: 0,00%
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio: 0,00%

Estrada da Lama Preta, 2.805, Santa Cruz, Rio de Janeiro – RJ
Área (m2): 47.204,43
Nº de unidades ou lojas: 1
Proprietário do ativo (Centro de distribuição) CRI – cessão das receitas de aluguel do ativo , dado como garantia a alienação fiduciária.

16) CD Pouso Alegre – Centro Logístico

% em relação às receitas do FII: 0,00%
% de vacância: 0,00%
% de Inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) por imóvel do portfólio: 0,00%

Rodovia Fernão Dias, km 863, Algodão, Pouso Alegre – MG
Área (m2): 87.750,00
Nº de unidades ou lojas: 1
Proprietário do ativo (Centro de distribuição ) CRI – cessão das receitas de aluguel do ativo , dado como garantia a alienação fiduciária

Antes de finalizarmos este Artigo gostaríamos de detalhar um assunto que nós do Prateleira de Ativos ainda tínhamos dúvidas. Note que em dois imóveis na lista acima, os de números 15 e 16, vemos 0,00% de participação na receita global do fundo e um outro detalhe exposto, CRI – cessão das receitas de aluguel do ativo.

Vamos de maneira informal tentar explicar a dinâmica deste tipo de operação. Utilizando como exemplo o CD Santa Cruz, que entra neste modelo que iremos explicar, temos como inquilina a Empresa Renner S.A.

Em dado momento a Renner entendeu ser interessante para ela vender o Centro de Distribuição de modo a se tornar mais capitalizada. Seria um movimento semelhante a um banco, por exemplo, que vende sua agência física de modo a se capitalizar e após isso assume o papel de locatário na mesma agência.

Bom, a Renner está querendo vender o CD e o FII Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) se interessa em adquirir a propriedade para que no futuro possa receber os aluguéis.

O KNRI11, com o objetivo de comprar o imóvel, recorre a figura da Securitizadora que por sua vez emite títulos de dívida (vamos colocar assim para melhor entendermos) que neste caso são os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Os recursos captados junto aos investidores com a distribuição do CRI serão utilizados para efetuar o pagamento junto a Renner S.A. pelo centro logístico. Ou seja, será o dinheiro que capitalizará a Renner S.A.

E para fechar esta corrente a Securitizadora coloca como lastro (garantia) os recebíveis futuros pagos a partir do pagamento mensal de alugueis feitos pela Renner S.A.

Esses aluguéis farão parte da remuneração do detentor (investidor) do CRI. De certa forma, para o FII Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), esta operação seria uma forma de se alavancar, ou seja, objetivar a compra de um bem sem usar recursos próprios.

O grande risco desta operação para o FII Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) é a inquilina Renner S.A. ficar inadimplente junto ao pagamento dos aluguéis. Pois desta, não há fluxo financeiro para o pagamento dos juros aos investidores detentores do CRI. Uma situação financeira delicada por parte da Renner S.A. se configura em um risco para o KNRI11.

A partir do momento que o CRI é liquidado os aluguéis pagos pela Renner S.A. passarão a remunerar os cotistas do FII Kinea Renda Imobiliária.

Bom, a explicação não é tão simples de ser visualizada mas também não é um bicho de sete cabeças.

Ficamos por aqui pessoal, comentários e feedbacks são sempre bem vindos! Queremos aprender com vocês também.

Um grande abraço!

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