Por dentro dos FII’s – Edifício Torre Almirante – BRCR11

Passando para a nossa próxima visita dos imóveis pertencentes aos Fundos Investimento Imobiliário no Rio de Janeiro temos o Edifício Torre Almirante. 60% do ativo pertence ao BC Fund e os 40% restantes pertencem a outro FII, o FII Torre Almirante (ALMI11). Primeiramente, vamos fazer alguns comentários sobre o imóvel bem como informações recentes capturadas na última teleconferência de resultados do BC Fund e iremos também colocar as fotos retiradas no dia de nossa visita ao imóvel.

Um dos principais desafios do BC Office Fund para este ano é a questão referente a saída do inquilino Petrobras do edifício. Na teleconferência realizada em 26/04/2016 ainda não havia nenhuma decisão nova a respeito da rescisão de contrato, não recebendo ainda a notificação para tal ação. No dia em que estivemos no local notamos uma grande movimentação de pequenos caminhões de frete fazendo a retirada dos materiais de escritório que ainda se encontram no local.
Entrada principal do Edifício Torre Almirante. Está localizado em uma região de intenso movimento situado na Avenida Almirante Barroso, 81, Centro, Rio de Janeiro.
O prédio ainda está com a logo de sua antiga inquilina. Note que nas portas giratórias haviam lixeiras impedindo a entrada das pessoas. Ou seja, a Petrobras não tem mais funcionários trabalhando no edifício.
No dia da visita de nossa equipe ao local percebemos a presença de alguns caminhões de frete que faziam a retirada dos materiais de escritório.

 

Os gestores colocaram que estão conversando com possíveis locatários e se mostram otimistas, considerando ser um imóvel extremamente competitivo para o Rio de Janeiro e muito bem localizado. Atualmente, a absorção de áreas de escritório no Rio de Janeiro está bem baixa devido aos problemas na economia, principalmente com o setor de óleo e gás. A gestão do BRCR11 crê que o mesmo movimento de “ondas” como ocorreu em períodos anteriores em São Paulo acontecerá na capital carioca. Os movimentos de “ondas” seriam por exemplo quando as Companhias começam a perceber que seus concorrentes estão em prédios melhores. Esses movimentos aconteceram em São Paulo quando os escritórios de advocacia se movimentaram para regiões melhores e como ocorreu posteriormente com Empresas como a Procter & Gamble, Johnson & Johnson e Samsung. Hoje, estamos vendo as Companhias de auditoria e consultoria fazerem este tipo de movimentação em São Paulo. Segundo a gestão do fundo, muitas Empresas instaladas no Rio de Janeiro estão em espaços de baixa qualidade. 

A grande pergunta que fica a respeito do imóvel Torre Almirante será o seu novo preço de locação que deve se ajustar bastante no Rio de Janeiro. Em relatório recente do BC Fund o preço de locação estimado girava em torno de R$ 164,90 por m².

A partir de 2014, devido a um processo de enxugamento de custos, os gastos com condomínio caíram 35%. Desta forma, o condomínio do Edifício Torre Almirante pode ser considerado competitivo na região em que está inserido.
O Imóvel possui 34 pavimentos de escritórios, cobertura no 36º pavimento e heliponto. O Edifício-Garagem possui 11 pavimentos de estacionamento, com capacidade para 382 veículos, salas de reunião e vídeo conferência e área técnica, totalmente dedicada aos locatários.
O condomínio tem um custo médio de R$ 18,00 por m². A área bruta locável do empreendimento é de 41.400 m². Se pegarmos apenas a parte do BRCR11 seria o equivalente a 24.840 m² gerando um custo condominial de R$ 447.120,00 por mês.
O Edifício Torre Almirante é classificado como um edifício AAA.

 

Com a saída da Petrobras, devido a rescisão contratual, haverão multas e o aviso prévio. Entretanto, como não houve ainda a divulgação destes fatos esses valores ainda não foram revelados. Esse montante ajudará o BC Fund a manter um pouco mais os rendimentos do fundo. Os efeitos da rescisão contratual começam a aparecer em 2017 mas é difícil prever se até lá o BRCR11 consegue fechar algum contrato de locação.
Visão lateral do prédio.

 

Um questionamento interessante na teleconferência de resultados do fundo feito por um analista foi de que dos 36 andares do edifício 33 estavam vagos e apenas 3 encontravam-se locados. Diante disso, sabe-se que a saída da Petrobras já é um fato, trazendo uma queda mensal de receita na ordem R$ 4,1 milhões conforme o relatório de fevereiro, o que representa R$ 0,21 centavos por cota. O que de certa forma mitigaria inicialmente essa queda de receita seria a incidência das multas e do aviso prévio.

A consultoria imobiliária é feita pela Empresa Norte Americana Hines que também faz este tipo de serviço em empreendimentos como, por exemplo, no FII  Rio Negro (RNGO11). Para conhecer melhor a Hines acesse: https://www.hines.com/

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