Por dentro dos FII’s – FII Edifício Galeria (EDGA11)

Com o objetivo de ampliar nossa atuação de análise de mercado estamos partindo para o trabalho de campo referente aos Fundos de Investimento Imobiliário. Dando início as análises falaremos sobre o FII Edifício Galeria. Primeiramente, a ideia seria colocar as últimas atualizações sobre os fatos relevantes e depois fazer uma análise mais qualitativa dispondo as impressões de nossa equipe. Dito isso, vamos as últimas notícias:

– Em 25/05/2016 o BTG Pactual, administradora do Fundo, enviou um comunicado informando que foi celebrado um novo Contrato de Locação junto a Zinzane Comércio e Confecção de Vestuário Ltda., referente à loja 103, localizada no pavimento térreo com
dependências no subsolo do Edifício Galeria, com a área locável de 460,94m², pelo prazo de 5 anos
contados a partir de 16 de maio de 2016. Com este contrato a ocupação do edifício atingiu 88,9%,
restando apenas 11,1% de vacância. Note que esta é a taxa de vacância atual, não contemplando as saídas anunciadas nos fatos relevantes de 26/02/2016 e 16/03/2016.Para conhecer melhor o novo locatário acesse:

https://www.facebook.com/zinzane.brasil

– Em 03/06/2016 a administradora do Fundo enviou um Fato Relevante comunicando que foi celebrado em 31 de maio de 2016 o distrato ao contrato de locação com a
Ideais Tecnologia Ltda. referente à sala 901, com área privativa de 2.108 m², localizada no
9º pavimento do Imóvel.

Conforme recomendação do Consultor Imobiliário do FII Galeria (Tishman Speyer), o pagamento das penalidades
pecuniárias devido pela Ideais foram objeto de negociação, sendo acordado que as mesmas não serão
cobradas, uma vez que a Ingresso.com Ltda., sublocatária da Ideais na sala 701 do mesmo imóvel, manifestou o interesse em ocupar a sala 901 em ato subsequente à sua desocupação da Ideais,
sem prazo de carência e sem a necessidade de qualquer reforma ou adaptação no Imóvel, tendo sido
firmado contrato de locação com esta nova locatária pelo prazo de 10 (dez) anos contados a partir de
01 de junho de 2016.

Agora iremos colocar imagens capturadas no dia 09/06/2016, onde a equipe do Prateleira de Ativos esteve no imóvel afim de buscar um melhor entendimento sobre o case. Antes de prosseguirmos gostaríamos de reiterar que nossos artigos e análises não ensejam qualquer tipo de decisão referente a compra, venda ou manutenção do ativo. A ideia é fornecer mais base para que os investidores possam tomar decisões com maior nível de clareza. Dito isso, creio que fazer uma visita a um determinado imóvel que se tenha interesse nós dá uma visão muito mais concreta do negócio.

Visão frontal do Edifício Galeria localizado na Rua da Quitanda, n° 86, Centro, Rio de Janeiro/RJ. É uma região bastante movimentada com localização próxima a estação de metrô da Carioca e Uruguaiana. Além de estar relativamente perto do Aeroporto Santos Dumont.

 

O prédio que está a esquerda na foto é um polo da Escola Superior de Propaganda e Marketing (ESPM) e ao lado do mesmo está localizada uma filial do restaurante Devassa.

 

Na lateral do Edifício está a locatária InBrands, Empresa controladora de marcas bastante conhecidas no Brasil. Estão em seu portfólio marcas como a Ellus, Richards, Salinas, Alexandre Herchcovitch, entre outas. Para conhecer melhor a Companhia acesse: www.inbrands.com.br.

 

Não sabemos se a Inbrands está fazendo algum tipo de campanha promocional, já que a loja no dia da visita estava com um número considerável de clientes.

 

Na parte dos fundos do prédio está outro inquilino, o Gallo Carioca.

 

O restaurante tinha um bom número de frequentadores.

 

Ao lado do Galo Carioca está a varanda externa que é locada pela Galeria Express, Gastronomia e Café. Para ver mais fotos acesse o Facebook deles: https://www.facebook.com/GaleriaExpressRio.

 

Hall de entrada do Edifício Galeria.

 

Hall de um outro ângulo.

 

Pequeno mall localizado no térreo.

 

Poucas pessoas circulavam pelo mall, talvez por não terem muitas opções de lojas.

 

Ainda no mall temos a esquerda outro inquilino, o restaurante Uniko. Para conhecê-los acesse: http://www.unikorestaurante.com.br/.

 

Nesta foto dá para ter uma boa visualização de como estão dispostos os restaurantes acima mencionados.

 

Esta loja, segundo o segurança do Edifício, foi desalocada há aproximadamente dois meses. Acreditamos que será neste espaço que o novo inquilino, a Zinzane, se instalará.
Outra proprietária é a loja Farm, bastante conhecida pelos cariocas.

 

Agora na parte interna da loja vimos um espaço bem amplo com 2 pavimentos.

 

No dia em que visitamos o Galeria a loja tinha poucos clientes.

 

 

Bom, podemos a partir das imagens ter uma visão mais clara de como o fundo gera os rendimentos para seus cotistas. É um case que embora seja apenas um imóvel, trabalha em diferentes ramos. 8 pavimentos de lajes corporativas, 2 restaurantes, 1 café e algumas lojas. Isso torna o modelo de negócios um pouco mais resiliente. No entanto, poderemos ver nos próximos períodos uma elevação da taxa de vacância do Fundo. Já que a absorção de espaços no Rio de Janeiro chega a estar negativa. Por outro, lado a nova oferta de imóveis encontra-se em tendência de baixa. O que pode alterar um pouco a tendência de abrandamento da oferta disponível será a desocupação do Edifício Torre Almirante pela Petrobras.

4 Comentários


  1. Fala Leandro!

    Então, realmente parece ser um dos imóveis mais competitivos do centro do Rio de Janeiro. Tanto pelo padrão construtivo e acabamento quanto pela sua localização. O investidor deve estar ciente também que é um FII mono imóvel e em um momento como o que estamos passando agora no Rio de Janeiro o fundo EDGA11 pode sofrer mais volatilidade na sua geração de caixa. Tendo essa lucidez acredito ser um case de valor. O mall localizado no térreo não é grande mas achei interessante. No dia da visita o Galo Carioca estava bem cheio e a Interbrands também. Achei isso bem positivo além de ter como um de seus inquilinos no shopping a Farm.

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